전세사기, 역전세난 등으로 보증금을 제 때에 돌려받지 못해 발을 동동 구르는 사례가 급증하고 있습니다. 임대인으로부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 큰 손해를 보게 되는데요. 

보증금을 돌려주지 않는 것에 대하여 임대인은 갖은 핑계를 대곤 합니다. 그 중 대표적인 것이 '새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 줄 수 없다.'는 것입니다.

하지만 이는 법률적으로 타당한 주장이 아닙니다. 새로운 세입자를 구해 보증금을 주어야 하는 것은 임대인의 주관적인 사정에 불과하기 때문입니다.

임대차 보증금은 계약 만기가 도래하면 그 지급책임이 발생하게 됩니다. 관행상 새로운 세입자를 구해 기존 세입자에게 보증금을 주기는 하지만 이는 거래상 관행에 불과하며, 타당한 법률적 항변 사항이 될 수 없습니다.

새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 것은 어느정도 이해할만한 사정이기도 합니다. 집주인도 집 한채를 겨우 마련한 경우에는 수억원 상당의 보증금을 현찰로 보유하고 있지는 못하기 때문입니다.

그런데 임대인들 간의 분쟁으로 임차인이 피해를 보게 되는 사례가 종종 발생하는데요. 그것은 임대인이 사망하여 임대인의 자녀들이 상속을 받은 경우입니다.

임대인이 사망하면 임대인의 지위가 상속인들에게 그대로 이전이 되는데요. 상속인이 여러명인 경우에 서로에게 보증금반환 책임을 미루며 돈을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 상대방 상속인에 대한 악감정을 애꿎은 세입자에게 푸는 것입니다.

이 경우 임차인은 곤란한 사정에 빠지게 되는데요. 임대인으로부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못하면 이사 계획에 차질이 생기고 추가 대출이자를 부담해야 하는 등의 극심한 피해가 발생하기 때문입니다.

보증금을 돌려받지 못한 원인이 임대인 사망이라는 전혀 예측할 수 없었던 사정인 경우에는 더욱 그렇습니다. 임대인의 상속인들이 서로에게 보증금 반환 책임을 미루며 나몰라라 하는 경우에 세입자들은 속이 타들어갈 수밖에 없습니다.

임대인의 상속인이 여러명인 경우 상속 포기나 한정 승인을 하지 않는 이상 임대인의 지위가 공동 상속인들에게 그대로 승계가 됩니다.

공동 상속인들은 임대차보증금에 대하여 불가분채무를 부담하게 됩니다. 불가분 채무를 여러 사람이 채무 전체에 대하여 책임을 부담하게 되는 채무를 의미합니다.

보증금이 1억원에 대하여 2명의 상속인이 지분별로 가분채무를 부담하게 되면 각 상속인인 5천만원 씩의 책임만을 부담하게 됩니다. 하지만 불가분채무인 경우 2명의 상속인은 1억원 전체에 대한 반환책임이 인정됩니다.

세입자는 2명 중 누구에게라도 1억원 전체를 반환하여 줄 것을 요구할 수 있는 것입니다. 간혹 공동상속인들이 상속 지분만큼의 책임 부담만을 주장하는 경우가 있는데, 이는 법률상 타당한 항변이 아닙니다. 대법원 판례는 임대인의 지위를 승계한 공동상속인들이 부담하는 보증금반환채무는 불가분채무라고 분명하게 판시한 바가 있습니다.

이 경우 세입자는 공동상속인들에게 불가분채무의 이행을 청구할 수 있는데요. 각 상속인들에게 보증금 전액에 대한 책임을 이행하라고 청구할 수 있는 것입니다.

문제는 임차권등기명령의 경우인데요. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야하는 사정이 있는 경우 반드시 임차권등기명령 절차를 진행해야 합니다.

기존에는 임대인이 사망한 경우 상속인들 명의로 상속대위등기를 한 이후에 임차권등기명령을 해야 했습니다. 이것도 마음 먹으면 할 수 있는데, 문제는 막대한 등기비용, 취득세 등을 임차인이 납부해야 한다는데 있었습니다.

그런데 최근 등기 선례가 개정되어 상속대위등기 없이 곧바로 상속인들 명의로 임차권등기가 가능해졌는데요. 전세사기 가해자가 사망한 경우 피해자인 세입자들의 임차권등기명령 절차가 번거롭다는 문제점이 끊임없이 지적되었고, 이를 해결하기 위한 방법이 드디어 마련된 것입니다.

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 임대인이 사망한 이후에 상속인들이 서로에게 보증금반환 책임을 미루며 상대방 상속인에게 보증금을 알아서 받아가라고 하여 크게 곤란한 상황에 처하게 되었는데요.

케이엔파트너스 전세금반환센터에 도움을 요청해주셨는데, 저희는 사건을 의뢰한 즉시 임대인들의 상속인들을 상대로 보증금반환청구소송 및 임차권등기명령절차를 진행하였습니다.

케이엔파트너스 전세금반환센터는 최근 변경된 대법원 등기 선례를 반영하여 임대인의 상속인들 명의로 임차권등기명령을 신청하였는데요. 결과는 전부 인용이었습니다.

전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자는 크게 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 세입자는 신속한 법적 조치를 취해 보증금반환을 도모해야 합니다.

법적 조치를 통해 세입자에게 부과되는 불이익을 집주인에게 전가시켜야 하는 것입니다. 오늘주나 내일주나 한달 후에 주나 차이가 없다면 임대인은 당연히 보증금 반환을 차일피일 미루게 됩니다. 그동안 임차인은 대출이자 추가 부담 등의 손해를 보게 됩니다.

세입자가 이러한 상황을 반전시킬 수 있는 방법은 신속한 법적 조치를 진행하는 것입니다. 임차권등기명령이 인용되면 등기부에 기재되는 불이익을 받게 되고, 이후 이사를 해서 집주인에게 지연이자를 청구하는 것이 가능합니다. 보증금반환청구소송을 제기하면 소송비용을 집주인에게 청구하는 것이 가능해집니다.

전세보증금반환의 핵심은 신속성입니다. 케이엔파트너스 전세금반환센터는 다수의 전세보증금 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.



신속한 보증금 반환이 필요하신 분들은 케이엔파트너스 전세금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다.



 

전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 사이의 갈등이 날이갈수록 격화되고 있습니다.

​

전세계약갱신청구권은 세입자로 하여금 1회에 한하여 전세계약갱신청구권을 행사하게 함으로써, 최소 4년간의 거주를 보장하는데 그 목적이 있는데요.

​

최근 부동산 가격이 폭등하여 집주인과 세입자 사이의 갈등이 격화되고 있는 상황인 것입니다.

​

상승된 가격으로 새로운 세입자를 받고 싶어하는 집주인과 기존 가격으로 2년 더 거주를 이어 나가고 싶어하는 세입자 사이에 갈등은 필연적으로 발생할 수 밖에 없습니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싼 가장 첨예한 갈등은 "집주인의 실거주" 여부를 둘러싸고 발생하게 되는데요.

​

다들 아시다시피 개정된 주택임대차보호법은 "집주인(또는 가족)이 실거주 하는 경우"에 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 통해 입법자들은 세입자의 주거권 보장과 집주인의 재산권 행사를 적절하게 조화시키고자 했던 것입니다.

​

하지만 실제 거래계에서는 이를 둘러싸고 집주인과 세입자 간에 심각한 갈등이 빈번하게 발생하고 있고, 이는 법적 분쟁으로 이어지게 되는데요.

​

실제 거래계에서는 집주인이 허위 실거주를 근거로 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시키는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

​

실제로 거주할 의사가 전혀 없으면서 일단 실거주 의사를 내세워 세입자의 갱신요구권을 무력화시킨 이후에 새로운 임차인에게 상승된 가격으로 임대를 주고자 하는 것입니다.

저희 사무실에도 "집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우 어떻게 해야하는지?"에 관한 문의가 굉장히 많이 들어오고 있는 상황인데요. 집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우 도대체 어떻게 대응을 해야 하는 것인지에 대한 세입자들의 고민이 크다는 것을 알 수 있습니다.

​

집주인의 허위 갱신거절에 대응하는 방법으로는 (1) 계약갱신청구권을 행사한 후 거주를 계속하면서 허위 실거주를 입증해 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 퇴거를 한 이후에 집주인이 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들이는 것이 확인되면 집주인을 상대로 손해배상청구를 하는 방법이 있습니다.

​

(1)의 경우 집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우, 갱신거절의 의사표시가 효력이 없고, 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 적법하게 갱신되었다는 것을 전제로 하고 있습니다.

따라서 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증할 수 있다면 집주인이 향후 실거주 갱신거절을 근거로 명도소송을 제기한다고 하더라도 세입자는 명도소송에서 승소를 할 수 있게 되는 것입니다.

​

하지만 실제로 상담을 해보면 많은 분들이 집주인이 세입자를 상대로 제기한 명도소송에서 허위 실거주를 입증해 세입자가 승소하는 것이 가능한 지에 대해 의문을 제기하시는데요.

​

이 경우는 입증 정도에 따라 명도소송에서의 승소/패소가 갈리기 때문에, 어떤 방향으로 대응을 할지에 대해서는 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 전세계약갱신청구권 행사 후 집주인이 허위 실거주를 근거로 갱신을 거절해 명도소송을 당한 상황이셨는데요.

​

여러 정황을 놓고 보았을 때, 집주인의 실거주 갱신거절이 허위 임이 명백한 상황이었습니다. 의뢰인은 집주인에게 갱신요구를 하며 임차권 보장을 요청했지만, 집주인은 실거주 사유를 내세워 갱신거절을 한 이후 의뢰인을 상대로 명도소송을 제기하였는데요.

명도소송 절차에서 상대방은 일단 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 이상 세입자는 무조건 퇴거해야 한다는 입장을 피력했습니다.

상대방은 세입자는 일단 퇴거를 한 이후 위에서 설명드린 (2)의 방식에 따라 집주인이 새로운 세입자를 들이면 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, (1)의 방식처럼 허위 갱신거절을 입증해 주거를 계속 이어나가는 것은 불가능하다고 주장을 했던 것입니다.

이에 대해 저희 측은 실제 거래계에서는 오늘 소개해드린 사안의 상대방처럼 허위의 실거주 사유를 내세워 갱신거절을 해 세입자의 갱신요구권을 무력화시키는 경우가 허다한데, 입증절차를 통해 상대방의 실거주가 허위라는 것이 명백하게 밝혀진 경우에도 집주인의 갱신거절 통지가 적법하다고 법원이 판단을 한다면 주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권의 입법취지를 무력화시키게 된다고 항변하였습니다.

오늘은 ​보증금반환소송에서 승소한 사례를 말씀드리려 합니다.  

임차인이 계약기간이 종료되기도 전에 일방적으로 소송을 진행하였고, 아무런 잘못도 없는 피고 분이 찾아오셔서 사건 의뢰를 맡겨주신 사안입니다.

​

대략적인 사건의 개요는 다음과 같았습니다.

​

건물을 임차하여 사업을 하시던 의뢰인께서 지인이 사업장을 마련하지 못하여 전전긍긍하던 것을 안타깝게 여겨 본인이 임차하였던 공간 중 일부를 빌려주어 사용을 하게 배려를 해주었습니다.

​

이러한 의뢰인분의 배려가 있었음에도 계약기간이 아직 남아 있는 상황에서 어떠한 말도 없이 퇴거를 한 후 계약이 해지되었다고 주장하며 보증금반환소송을 제기한 사안이었습니다.

사전에 어떠한 불만도 이야기 하지않던 임차인이 갑작스럽게 소송을 제기한것을 의뢰인 전혀 납득할 수가 없는 상황이었습니다.

​

왜냐하면 임차인이 어려운 상황에 있었고 이러한 어려운 점을 전부 알고 의뢰인이 어느정도 손해를 감내하고 공간을 빌려주었기 때문입니다.

​

그런데 원고의 일방 퇴거 이후 계약해지를 주장하며 더 이상 월세를 지급하지 않고 있는 상황이었고, 공간을 빌려주었기에 빌려준 공간을 의뢰인의 공간으로도 제대로 사용하지 못하는 등 상당한 손해를 감수해야 했습니다. .

​

거기에다 일방적으로 소송까지 제기해 소송에 대응을 해야하는 상황이 되어 걱정이 이만저만이 아니셨습니다.

이러한 상황에서 원고가 주장하는 계약해지의 요점은 피고의 채무불이행이라는 것이었습니다. 거기에다가 원고는 피고가 자신이 퇴거한것데 대해서 아무런 문제 제기를 하지 않았기 때문에 원고와 피고간의 계약은 합의해지되었다고 주장하였습니다.

본 변호사가 이사건을 피고의 손해를 최소한으로 방어하는데 가장 주력했던 것은 상대방이 주장하는 계약해지사유는 존재하지 않고, 해지 요구를 수용한 사실이 없다는 사실을 재판부가 명확하게 인지 하게 하는 것이 었습니다.

​

이에 우리 의뢰인의 주장을 최대한 재판부가 받아들일 수 있도록 증거를 수집하여 주장하고, 이러한 주장과 증거를 통하여 상대방의 주장을 반박해 나가면서 우리 측(피고)의 의무불이행 사유는 전혀 존재하지 않는다는 것을 적극적으로 주장하였습니다.

오히려 계약기간이 끝나지 않은 상황에서 원고가 아무 이유없이 퇴거를 하였기 때문에 원고는 남은 계약 기간동안의 월세를 지급해야 하는 의무가 있음을 주장하며, 보증금과 지급하지 않은 월세를 계산하여 보증금으로 상계를 하고 보증금을 초과하는 부분에 대한 반소까지 제기하였습니다.

​

부족한 월세를 받기 위해 반소(본소 도중에 피고가 원고에 대하여 청구할 것이 있는 경우 피고가 반소원고가 되어 청구하는 방법)를 제기하였던 것입니다.

변론이 종결된 이후에 의뢰인은 재판 결과가 본인에게 불리하게 나올 것 같다는 불안감을 감추지 못하셨고, 이에 변호사는 우리 측이 법리적으로 유리하다는 의견을 말씀드려 불안감을 어느정도 해소해 드리고 판결 결과를 지켜보게 되었습니다.

​

판결결과는 본소와 반소를 합쳐 모두 승소를 하게 되었습니다!

이 판결로 의뢰인께서는 경제적으로 상당히 힘들어 본 소송에 패소를 하면 다시 재기 하기 어려운 점이 있었다는 것을 이야기 하시면서 추가로 승소하여 금원을 받은 부분에 있어서 손해가 어느정도는 회복되었다며 매우 기뻐하셨습니다.

상대방의 퇴거 후 보증금반환소송까지 진행하여 잘못 대응하면 많은 손해를 볼 수 밖에 없었던 의뢰인께 조금이나마 도움을 드렸던 판결이었습니다.

​

"부동산 전세사기"는 하루하루 살기 어려운 서민들의 궁박한 사정을 악용한다는 점에서 가장 악질적인 범죄행위 중 하나입니다.

​

하지만 그럼에도 불구하고 전국 각지에 걸친 대규모 전세사기가 끊이지 않고 있는 상황인데요.

​

그 이유는 무엇일까요?

​

그것은 기본적으로 전세자금대출에 허점이 굉장히 많고, 사기꾼들은 이를 이용해 굉장한 경제적 이득을 얻을 수 있기 때문입니다.

월세를 내지 않는 전세 보증금은 보통 수천만원, 수억원을 호가하기 마련인데요.

몇십건 정도만 보증금을 떼먹어도 떼부자가 될 수 있기 때문에 사기꾼들은 전세 사기의 유혹에 빠지게 됩니다.

​

거기에다가 일반 서민들이 부동산 법률에 대한 지식이 부족하다는 점도 크게 한 몫을 하게 됩니다.

​

"공인중개사를 믿고" 전세 계약을 체결했다가 보증금이 떼어 곤란한 상황에 빠지게 되는 경우가 굉장히 많은데요.

​

오늘 소개해드릴 집이야기 사건도 공인중개사가 전국에 걸쳐 수백억원 상당의 부동산 전세사기를 벌인 사건이었습니다.

집이야기 사건에서 공인중개사가 했던 사기 수법은 의외로 간단했는데요.

​

다주택을 소유한 집주인에게 위탁계약을 체결하면 편하게 건물을 관리할 수 있다고 이야기 한 이후에, 집주인으로부터 임대차 계약 전반에 관한 포괄적인 대리권을 위임받습니다.

포괄적인 대리권을 위임받았기 때문에, 공인중개사는집주인 명의를 내세워 마음대로 계약을 체결할 수 있는 권한을 보유하게 되었는데요.

​

집주인 명의를 내세워 세입자와 계약을 체결할 때, 세입자와는 전세계약을 체결한 후 집주인에게는 월세 계약이라고 속인 사안이었습니다.

​

예를들어 세입자와 7천만원짜리 원룸 계약을 체결한 이후에, 집주인에게는 보증금 1천만원/월세 35만원짜리 계약을 체결하였다고 속인 것이었죠.

집주인에게는 세입자로부터 받은 보증금에서 조금씩 떼어 월세를 납부하다가, 나중에 보증금 차액을 자기가 다 꿀꺽하여 문제가 발생한 사안이었습니다.

​

이렇게 몇 십건만 해먹으면 보증금 액수가 크기 때문에, 편취할 수 있는 금액이 수십억 상당에 해당하게 되겠죠?

​

이런 사기 수법에 전국 각지에 걸쳐 이루어졌기 때문에 피해액은 수백억원 규모에 이르게 되었습니다.

​

이러한 상황에서 저희는 보증금을 떼이게 될 위기에 처한 세입자 한 분을 대리해 전세보증금반환 소송을 진행하게 되었는데요.

임대인들은 집이야기의 이러한 말을 전적으로 믿고 집이야기와 영업 관리 위탁 계약을 체결하였는데요. 집주인들은 일정한 비용을 지불하면 건물 관리에 신경을 쓰지 않아도 된다는 집이야기의 홍보 문구에 큰 매력을 느꼈습니다.

건물주가 되고 나면 생각보다 신경쓸일이 많은데, 귀찮은 일 없이 임대료만 따박 따박 받을 수 있다는 말에 현혹되고 만 것이죠. 건물주는 집이야기에게 임대차 계약서 작성 등을 포함한 임대차와 관련된 일체의 권한을 포괄적으로 위임하는 내용의 영업 위탁 계약을 체결하였습니다.

하지만 집이야기는 집주인으로부터 임대차 계약과 관련된 포괄적인 대리권을 수여받았다는 것을 악용하기 시작하였는데요. 세입자들을 모집해 전세계약을 체결한 이후에, 집주인에게는 월세 계약이라고 속이는 행위를 하였던 것입니다.

포괄적인 위임권을 받았다는 것을 악용하여, 세입자들로부터 전세보증금을 수령한 이후에 집주인에게 일부를 월세로 제공하면서,보증금 차액을 편취하였던 것입니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 간의 분쟁이 격화되고 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 이와 관련된 사건 접수가 폭증하고 있다고 하는데요.

​

집주인과 세입자 간의 이해관계가 정면으로 충돌하는 문제이다보니, 분쟁이 극단으로 치달았을 경우에는 소송 전으로 비화되곤 합니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 사이에 발생하는 소송으로는 크게 명도소송과 손해배상청구소송이 있는데요.

집주인이 갱신거절에도 불구하고 세입자가 계속해서 거주를 한다면 집주인은 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 진행할 수밖에 없습니다.

실거주를 이유로 한 집주인의 갱신거절에 대해 세입자가 대처할 수 있는 방법으로는 (1) 집주인의 실거주가 허위라는 것을 입증해서 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 집주인을 믿고 퇴거하고, 이후에 집주인이 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주었다는 사실이 확인되면 손해배상청구를 할 수 있는 방법이 있습니다.

많은 분들이 실제 (1)의 방법이 가능한 것인지에 대해 의문을 표하시는데요.

​

하지만 저희 사무실에서 진행한 사례 중 집주인이 세입자를 상대로 제기한 전세계약갱신청구권 명도소송에서 집주인의 허위 실거주 사유를 입증해 승소한 사례가 다수 있습니다. (1)의 방법도 완전히 불가능한 방법은 아닌 것이죠.

​

하지만 집주인의 실거주 갱신거절에도 불구하고 거주를 계속하기 위해서는 "집주인의 실거주가 허위라는 것이 입증되어야"하는데요.

그렇기 때문에 무작정 거주를 이어가기 보다는 먼저 이에 대해 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

​

전세계약갱신청구권과 관련된 부분 중 가장 논란이 되는 것이 "실거주"와 관련된 부분입니다. 주택임대차보호법은 집주인 또는 집주인의 직계존비속이 실거주하는 경우 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요.

​

문제는 "실거주"라는 것이 다른 갱신거절사유와는 달리 갱신거절을 할 당시 객관적으로 입증하기 어렵다는 것에 있습니다.

대표적인 갱신거절 사유인 "월세 미납", "무단 전대"와 비교해보면, "실거주"라는 것은 객관적으로 확인되기 어렵다는 것이 분명해지죠. 그렇기 때문에 많은 분들이 일단 의심이 든다고 하더라도 일단 집주인을 믿고 퇴거를 한 이후에, 추후 손해배상청구소송을 제기하는 방법을 선택합니다.

그런데 "실거주"라는 것이 갱신거절당시 객관적으로 증명할 수 없다는 부분을 적극 악용하는 일부 임대인들이 있는데요.

일단 세입자를 내보내고 상승된 시세대로 새로운 세입자를 들이면면 막대한 임대수익을 얻을 수 있기 때문에, 이러한 유혹에 넘어가는 임대인들이 굉장히 많습니다.

일단 세입자에게 실거주하겠다는 의사표시를 하여 세입자의 갱신요구권을 무력화시킨 뒤, 세입자가 나가면 상승된 가격으로 제3자와 임대차 계약을 체결하는 것입니다.

​

위에서 말씀드렸듯이 이러한 집주인의 불법행위에 대해 손해배상을 하는 방법이 있지만, 사후적인 구제수단에 불과하다는 한계가 있습니다.

​

금전배상은 가능하지만, 집주인에게 속아 세입자가 2년 더 거주할 권리를 상실했다는 부분은 실제적으로 보상을 받을 방법이 없는 것이죠. 주택임대차보호법은 세입자의 갱신청구권행사 횟수를 "1회"로 제한하고 있습니다.

​

금전적 배상을 받는 것보다 전세계약갱신청구권을 행사해 같은 곳에 2년 더 거주하는 것이 중요하다면 집주인의 허위 실거주를 입증해 거주를 계속하는 방법도 적극 고려해볼 수 있습니다.

다만 이 경우 집주인이 내세우는 실거주 사유가 허위라는 사실을 입증할 책임은 전적으로 피고인 임차인이 부담하게 됩니다.

​

매우 드물기는 하지만 저희 사무실에서 진행한 사례처럼 세입자가 집주인이 내세우는 실거주가 허위라는 것을 입증해 집주인이 제기한 명도소송을 기각시킨 사례가 있습니다.

​

제반 사정을 비추어보았을 때, 도저히 집주인이 실거주를 할 사정이 아님에도 불구하고, 실거주를 내세워 갱신요구를 거절하는 경우가 그렇습니다. 서울에 거주하지 않고 저 멀리 지방에 거주하는 집주인이 느닷없이 실거주하겠다는 경우를 예로 들어볼 수 있습니다.

​

뿐만 아니라, "상승된 가격을 맞춰주지 않으면 내가 실거주하겠다."라고 하는 경우도 그렇습니다. 이 경우에는 집주인이 상승된 가격을 받기 위해서 허위로 실거주를 내세우는 것이란 합리적인 의심을 할 수밖에 없습니다.

​

하지만 결국에는 "실거주"라는 것이 집주인의 주관적인 의사에 속한 것이기 때문에 어떤 경우든 집주인이 내세우는 실거주가 허위라는 사실을 입증하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 더구나 명도소송에서 패소하면 상대방 변호사비용까지 부담하게 될 수도 있기 때문에, 조치를 취하기 전 관련분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사와 충분한 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

늘 소개해드린 사안의 경우 집주인이 내세우는 실거주 갱신거절사유가 허위라는 강한 의심이 드는 사례였는데요. 집주인이 실거주를 내세우기는 했으나, 이것이 허위라는 합리적인 의심을 할만한 사정이 존재했습니다.

​

"깡통전세"로 고통을 호소하시는 임차인 분들이 굉장히 많은데요. 깡통전세에 휘말리게 되면 보증금을 잃을지도 모른다는 극심한 불안감에 휘말리게 됩니다.

​

아무리 빌라라고 하더라도 전세보증금이 수억원을 호가하는 것이 일반적이고, 세입자들 대부분이 보증금 대출을 받아 전세자금을 마련하기 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 되면 극심한 손해를 보게 됩니다.

​

깡통전세 사건은 서울 강서구 일대에서 기승을 부리고 있는데요. 최근 세상을 떠들썩하게 했던 "세모녀 사건"이 그렇습니다.

강서구에서 깡통전세 사건이 많이 발생하는 이유는 해당 지역에 신축빌라가 많기 때문입니다. 신축빌라의 특수성을 악용해 세입자의 전세보증금을 떼어먹는 사기가 기승을 부리고 있는 것이죠.

​

깡통전세 사기 사건의 유형은 매우 다양합니다. 그 중 대표적인 수법 하나는 바지사장 하나를 건물주에 올려놓고 세입자의 전세보증금을 편취하는 방법입니다.

​

노숙자나 신용불량자 등 인생 전망이 그다지 밝지 않은 사람들을 포섭해 건물주로 등록하게 한 이후에 세입자의 보증금을 떼어먹는 수법을 사용하곤 합니다.

이 경우 명의를 빌려준 건물주는 보증금을 달라고 하면 "나몰라라"하고 배째라는 식의 태도를 취하곤 하는데요.

​

어차피 잃을 것이 없는 마당에 명의를 빌려준 대가로 소소하게 얼마를 챙긴 것으로 만족하기 때문에 두려울 것이 없다는 태도를 취하곤 합니다.

​

깡통전세 사기 사건에 휘말리게 되었다고 해서 모든 경우에 보증금을 떼이게 되는 것은 아닌데요. "호랑이 굴에 들어가도 정신만 똑바로 차리면 산다."는 말처럼 냉정하게 대응을 하면 좋은 결과를 얻으실 수 있습니다.

깡통전세 사기 사건에 휘말렸다는 사실을 인지한 경우 신속하게 법적 조치를 진행하셔야 하는데요. 임차인이 진행할 수 있는 법적 조치로는 전세보증금반환소송이 있습니다.

​

하지만 먼저 임차 부동산에 대한 "권리분석" 작업을 진행하시는 것이 필요한데요. 권리분석 작업을 통해 해당 부동산이 경매에 넘어간다고 하더라도 나에게 돌아오는 것이 있는지 먼저 파악을 하셔야 합니다.

​

깡통전세 사기 사건의 건물주 같은 경우에는 건물 여러채를 보유하고 있는 경우가 대부분입니다. 이 경우 채무자 하나를 상대로 여러명의 채권자가 달려들게 되는데요. 세모녀 전세사기 사건의 경우 피해자가 수백명에 이른다고 하죠.

이러한 경우에는 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 안타깝긴 하지만 전세사기 사건의 경우 결국에는 집주인의 남은 재산을 가지고 세입자들끼리 나눠먹기를 하는 형식으로 귀결이 됩니다.

​

그렇기 때문에 아무런 조치를 취하지 않고 가만히 있는 세입자보다 신속하게 법적 조치를 취하고 채권 회수를 위해 부지런히 움직이는 세입자가 훨씬 유리합니다.

깡통전세사기 사건을 당했는데도 아무런 대응을 하지 않고 가만히 있다가는 다른 채권자들에게 자신의 몫까지 빼앗기게 되는 결과가 발생하게 됩니다.

​

깡통전세사기 사건의 경우 피해 사실을 인지하였을 경우 신속하게 보증금반환청구소송을 제기하여 피해회복을 도모하셔야 합니다.

​

전세보증금반환소송을 신속하게 진행하셔야 하는 이유는 임차건물 외에 채무자의 다른 재산에 집행을 할 수 있는 집행권원을 획득하기 위함입니다.

채무자의 재산에 대한 강제집행절차를 진행하기 위해서는 판결문을 먼저 확보해야만 하는 것입니다. 채무자가 남겨놓은 재산을 가지고 채권자들끼리 나눠먹기를 해야하는 상황에서는 판결문을 먼저 확보한 세입자가 절대적으로 유리한 위치를 점하게 됩니다.

​

오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 강서구 화곡동에서 깡통전세 사기에 휘말리게 되신 분이셨는데요. 깡통전세 사기를 인지하는 즉시 저희에게 도움을 요청하셔서 바로 전세보증금반환소송을 진행하였습니다.

​

올해 3월달에 전세보증금반환소장을 접수하였는데, 3개월만에 승소 판결을 받게 되었습니다.

우리법은 계약관계를 체결하는데 있어, 계약당사자가 동등하다는 것을 전제로 합니다. 이를 법률용어로는 "계약자유의 원칙"이라고 합니다.

​

하지만 이러한 원칙이 현실세계에서는 잘 지켜지지 않는데요. 현실에는 재력의 차이 등으로 인해 계약관계에서 무수히 많인 불평등이 발생합니다.

​

대표적인 것이 근로계약관계와 임대차계약관계입니다. 근로계약을 체결한 사장과 근로자가 동등한 지위에 있다고 생각하는 사람은 별로 없을 것입니다.

임대차 계약관계 역시 마찬가지인데요. 임대인과 임차인이 동등한 계약당사자라는 것은 교과서 속에서나 성립하는 말이고, 현실세계에서는 임대인과 임차인 사이에 무수히 많은 불평등, 차별이 존재하게 됩니다.

​

우리 사회에서는 아직도 임대인이 "갑"이고, 임차인이 "을"이라는 인식이 널리 퍼져있죠. 특별히 상가 세입자는 상가 건물주에 비해 약자의 지위에 있습니다. 생계를 유지하기 위해 건물주와 임대차 계약을 체결해 사업을 영위하는데 임대인의 갑질로 인해 어려움을 호소하시는 세입자 분들이 많이 있습니다.

​

상가임대차보호법은 이러한 임차인의 열악한 사정을 배려하여, 임차인 보호를 위한 규정을 많이 두고 있습니다. 하지만 안타깝게도 세입자 분들이 이러한 내용을 잘 알지 못해 권리를 행사하지 못하는 경우가 많습니다.

상가 임차인을 보호하는 규정이 상가임대차보호법에 많이 있지만, 현실에서는 건물주의 부당한 요구를 눈물을 머금고 참아야 하는 경우가 많습니다.

​

하지만 상가 건물주의 부당한 요구가 정도를 지나치게 되면 갑질이 되기 때문에 세입자의 입장에서도 임대인의 갑질을 언제까지 참고만은 있을 수 없는데요.

​

상가 건물주가 세입자를 내쫓기 위해 악의적으로 영업방해를 하는 경우가 그렇습니다. 때때로 수익에 눈이 먼 상가 건물주들이 세입자를 내쫓기 위해 영업방해를 할 때가 있는데요.

대표적인 것이 상가 재건축을 이유로 세입자에게 일방적인 퇴거를 요구하는 경우입니다. 재건축을 통해 얻게 되는 임대수익에 눈이 먼 건물주는 세입자에게 퇴거를 종용하는데, 세입자가 이를 거절하면 비정상적인 방법으로 세입자를 압박하며 영업을 방해하곤 합니다.

오늘 소개해드릴 사안이 바로 그런 사안이었는데요. 오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 서울에서 약국을 운영하시는 분이었습니다.

그런데 건물주가 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하면서 일방적인 퇴거를 강요하였는데요. 상가임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이었기 때문에 의뢰인께서는 건물주의 이유없는 퇴거요청을 당연히 거절하였습니다.

이에 건물주는 의뢰인을 상대로 건물명도소송을 제기하였는데, 1심에서 건물주 패소 판결이 선고되었습니다. 사건을 담당한 재판부는 상가임대차보호법상 계약갱신청구권 행사기간이 남아있다는 이유로 건물주 패소 판결을 선고했던 것입니다.

​

1심에서 패소하자 건물주는 즉각 항소하였지만, 일반적인 방식으로는 세입자를 퇴거시킬 수 없다는 사실을 깨닫고 의뢰인의 영업을 방해하는 방식으로 노선을 변경하였습니다.

​

임차 건물이 노후화되어 전면적인 리모델링, 재건축이 필요하다며 공사를 이유로 임차 건물에 비계파이프를 설치했던 것이죠.

​

비계파이프 설치는 약국을 운영하는 의뢰인의 영업에 즉각적인 타격을 주었습니다. 건물에 비계파이프가 설치되자 손님들이 약국 출입을 꺼리게 되었던 것입니다. 의뢰인은 "건물주와 법적 분쟁 중이며, 정상 영업 중이다."라는 현수막을 붙였지만 별다른 소용이 없었습니다.

​

항소심이 진행 중이기는 했으나, 언제 종결될지 알 수 없는 상황이었기 때문에, 건물주의 영업방해행위에 제동을 걸 수 있는 효과적인 법적 대응이 필요한 상황이었습니다.

​

이에 임차인닷컴은 건물주를 상대로 "영업방해금지가처분"을 제기했는데요. 영업방해금지가처분 절차에서 임차인닷컴은 비계파이프를 설치하는 임대인의 행위가 정상적이지 않으며, 임차인의 권리를 방해하는 위법행위임을 적극 어필하였습니다.

​

건물주 측은 이름을 들으면 알만한 대형로펌을 선임하여 영업방해금지가처분에 대해 기각 결정을 구하였지만, 임차인닷컴의 적극적인 변론으로 영업방해금지가처분은 인용되었습니다.

최근 관련 통계에 따르면 임대차조정분쟁위원회에 오는 사건 중 가장 많은 비율을 차지하는 소송이 전세계약갱신청구권과 관련된 소송이라고 합니다.

입법단계에서 여러 논란이 많았는데, 예상대로 이와 관련된 분쟁이 폭증하고 있는 상황이라고 할 수 있습니다. 전세계약갱신청구권을 둘러싼 임대인과 임차인의 갈등은 필연적으로 발생할 수밖에 없는 부분이 있습니다.

임대차보호법은 임차인 보호를 위한 법인데, 입법 목적을 실현하기 위해 임대인의 권리를 제한하게 됩니다. 이로 인해 임대인들의 반발이 매우 거센편입니다. 권리 의식이 강한 임대인들은 헌법 재판을 진행하기까지 합니다.

전세계약갱신청구권에 관한 분쟁이 합의 단계에서 원만하게 마무리 되지 않으면 결국 소송으로 진행될 수밖에 없습니다. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 임차인이 원고가 되어 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 법률 요건을 입증할 수 있는 증거만 충분하다면 임차인의 입장에서 충분히 진행해볼만한 소송입니다. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 염두에 두고 계신 분들은 법률에 규정된 요건을 입증할 수 있는 증거자료를 보유하고 있는지를 체크해보는 것이 필요합니다.

소송에서 승소하기 위해서는 (1) 집주인이 주택임대차보호법이 정하는 기간에 '실거주'를 이유로 계약갱신을 거절했다는 사실, (2) 이후 집주인이 제3자에게 상승된 가격으로 임대를 준 사실이 입증되어야 합니다.

집주인의 태도가 무엇인가 미씸쩍은 부분이 있을 경우 소송 진행을 염두에 두시고 증거를 확보해놓아야 합니다. 우리 법은 증거재판주의를 취하고 있기 때문에, 주장 사실을 입증할 수 있는 증거가 존재하지 않는다면 패소할수밖에 없기 때문입니다.

집주인이 실거주로 계약갱신을 거절했다는 사실에 대한 증거는 문자메시지, 카카오톡, 전화, 내용증명 등 그 형식은 무관합니다.

세입자가 퇴거한 후 집주인이 제3자에게 세를 주었다는 사실에 대해서는 동사무소에 가셔서 "확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)"을 발급받으시면 입증이 가능합니다.

"소송에 걸리는 시간이 얼마인지"를 많이 물어보시는데요. 걸리는 시간은 집주인의 반응에 따라 다릅니다. 일반적으로 민사소송이 진행될 경우 소장접수에서 판결선고까지 6~8개월은 소요되는 것이 보통입니다.

판결선고까지 걸리는 시간을 고려하면 임대인이 제3자에게 세를 준 사실을 확인하는 즉시 소송을 진행하는 것이 바람직합니다.

케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행해 성공적인 결과를 이끌어낸 바가 있습니다. 케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.

오늘 소개해드린 사안의 경우 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 임대인이 제3자에게 세를 준 것이 확인되는 즉시 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였는데요. 소장접수에서 판결 선고까지 무려 1년의 시간이 걸렸습니다.

결과는 저희 쪽 승소였는데요. 지연이자 부분에 대한 청구 일부가 기각된 것 이외에 저희 측의 주장이 전부 인용되었습니다. 재판부는 약 4,200만원 세입자 승소 판결을 선고하였습니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 관련 법조문이 생긴지 얼마 되지 않아 실제 소송을 수행해본 변호사 사무실이 많지 않은 편입니다.

의뢰인 입장에서는 관련 분야에 다수의 성공 사례를 보유하고 있는 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것이 그렇지 않은 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것보다 훨씬 바람직합니다.

케이엔파트너스 부동산법률연구소는 오랫동안 세입자들의 권리보호를 위해 힘써왔습니다. 임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시는 세입자 분들이 있다면 케이엔파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.

케이엔파트너스 전세보증금반환센터입니다.

저희 케이엔파트너스는 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여, 신속한 전세보증금반환을 위해 필요한 모든 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.

전세보증금반환의 핵심은 "신속성"이라고 할 수 있습니다.

전세만기가 되었음에도 불구하고 집주인으로부터 제 때에 전세보증금을 돌려받지 못하면 세입자는 이사 계획에 차질이 생기는 등의 큰 손해를 보게 되는데요.

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 입게되는 손해를 회복하기 위해서는 신속한 법적 조치가 필수라고 할 수 있습니다.

집주인 입장에서 오늘주나 내일주나 한달 후에 주나 큰 차이가 없다면 보증금을 빨리 돌려주어야 할 이유가 없게되는데요.세입자 입장에서는 신속하게 보증금을 돌려받아야 할 절박한 필요성이 있기 때문에, 신속하게 법적 조치에 착수한 뒤 집주인의 보증금 미반환으로 인해 발생한 손해를 보상 받는 쪽으로 진행해야 할 필요가 있습니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 취할 수 있는 법적 조치로는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송이 있는데요.전세만기에도 제 때에 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 임차권등기명령, 전세보증금반환소송을 통해 권리 구제를 도모하셔야 하는 것입니다.

전세보증금을 돌려주지 않는 집주인에게 일정한 불이익이 가도록 조치해야 집주인이 마음을 바꾸어 보증금을 돌려주게끔 할 수 있는데요.임차권등기명령은 대항력과 우선변제권 유지를 위해 진행하는 절차입니다. 대항력과 우선변제권은 주택 임차인의 핵심 권리라고 할 수 있는데요.

대항력을 상실하면 집주인이 변경되었을 때 손해를 보게되고, 우선변제권을 상실하면 경매가 진행될 때 배당 절차에서 제외되는 불이익을 받게 됩니다.전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 사정이 있다면 반드시 임차권등기명령을 신청하셔야 할 필요가 있습니다. 임차권등기명령은 등기부등본에 기재되기 때문에 집주인을 압박하는 효과도 있습니다.

임차권등기명령이 등기부에 기재되었다면 보증금을 돌려받기 전까지는 임차권등기명령을 지워줘서는 안됩니다. 대법원 판례도 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기명령 말소의무보다 선이행의무라고 분명하게 판시하고 있습니다.하지만 임차권등기명령 만으로는 집주인 재산에 강제집행을 할 수 없기 때문에, 임차권등기명령을 진행하면서 전세보증금반환소송을 함께 진행하실 필요가 있습니다.

전세보증금반환소송에서 승소하게 되면 집주인 재산에 강제집행을 진행할 수 있는데요. 임차권등기명령을 진행하는 이유도 전세보증금반환소송 승소 판결문으로 임차 건물을 경매할 때 그 순위를 유지하기 위한 목적도 있습니다.

전세보증금반환소송을 진행하면서 집주인에게 지연이자, 변호사 비용 등을 청구한다면 결론적으로 사실상 돈을 들이지 않고 절차를 진행하는 효과를 얻을 수 있습니다. 실제로 저희 사무실에 진행한 사례 중 집주인으로부터 지연이자와 소송비용을 모두 지급받아 지출한 비용보다 오히려 더 이득을 보는 경우가 많습니다.

오늘 소개해드릴 사례는 인천에 거주하신 세입자 분께서 전세보증금반환소송을 의뢰주신 사안이었는데요. 인천에 거주하시는 의뢰인께서는 전세 만기에 보증금을 돌려받지 못해 저희에게 전세보증금반환소송 진행을 의뢰주셨습니다.

케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 의뢰를 받자마자 즉시 전세보증금반환소송을 제기하였고, 소장을 접수한지 3개월도 지나지 않아 승소판결을 받을 수 있었습니다.

부동산 가압류는 채권을 보전하기 위한 절차입니다. 상대방에게 받을 돈이 있는데, 상대방이 갚지 않는 경우 소송제기를 염두에 두게 됩니다.

​

돈을 빌려준 사람을 채권자 돈을 빌려간 사람을 채무자라고 하는데요. 채무자가 제 때에 돈을 갚지 않는 경우 채권자는 채무자에 대해 돈을 돌려달라는 내용의 소송을 제기하게 됩니다.

​

소송절차에서 돈을 빌려간 사실과 갚을 때가 되었다는 사실이 입증된다면 채권자는 시간이 다소간 소요될 수는 있겠지만 해당 소송에서 결국 승소하게 됩니다.

​

이 경우 소송의 승패여부보다 중요한 것은 "실제로 돈을 돌려받는지 여부"입니다. 소송도 결국에는 돈을 돌려받기 위해 진행하는 것이기 때문입니다.

​

그런데 많은 시간과 비용을 들여 소송을 진행했고, 승소 판결문을 받았음에도 불구하고, 채무자로부터 돈을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 이러한 상황은 의의로 많은 경우에 발생합니다. 돈을 빌려가서 갚지 않는 채무자는 소송이 걸린 후에도 어떻게든 돈을 갚지 않을 생각을 하기 때문입니다.

​

상황이 이렇기 때문에 소송절차를 진행할 때 가압류, 가처분 등 보전처분 절차를 반드시 함께 진행하셔야 합니다. 가압류, 가처분 등 보전처분 절차는 상대방의 재산을 묶어놓는 절차입니다. 금전지급청구를 목적으로 하는 소송을 제기한 경우에는 가압류 절차를 진행하셔야 하는데요.

​

가장 흔하게 진행하는 가압류 절차로는 채권 가압류와 부동산 가압류가 있습니다. 채권 가압류 중 대표적인 것이 채무자의 통장을 가압류 하는 것인데요.

​

채무자의 통장을 가압류 하는 것은 즉각적인 효과를 가져오지만, 여기에는 큰 문제가 있습니다. 그것은 법원이 채권가압류의 조건으로 상당한 수준의 현금 담보를 요구한다는 점입니다.

​

보통 가압류 설정 금액의 30~40% 정도를 현금 담보금으로 낼 것을 요구하는데요. 이는 분명 사건을 진행하는 대부분의 채권자에게 매우 부담스러운 금액입니다.

​

그렇기 때문에 부동산 가압류를 많이 진행하게 됩니다. 부동산 가압류는 가압류 인용의 필요성 등에 대하여 소명만 잘 된다면 보증보험 공탁으로 처리되는 경우가 많습니다. 보증보험공탁은 보험료로 몇만원만 내면 되기 때문에, 현금담보와 차이가 매우 큽니다.

​

그리고 부동산은 토지에 고정되어 있는 자산이기 때문에, 채권을 담보하는 기능이 매우 뛰어납니다. 은행에서 돈을 빌려주면서 아파트나 상가에 근저당권을 설정하는 이유도 이 때문입니다.

그리고 부동산 가압류는 인용되었을 경우 채무자를 압박하는 효과도 상당한데요. 가압류 사실이 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문입니다. 등기부에 가압류 사실이 기재가 되면 아무래도 소유주는 거래 등에 큰 불편을 겪을 수밖에 없습니다.

​

부동산 가압류를 설정 해놓으면 상대방의 처분행위를 제한할 수 있고, 본안소송을 제기한 이후에 가압류를 본압류로 전이하여 해당 부동산에 대한 강제집행이 가능합니다.

​

부동산 가압류는 그 효과가 매우 크기 때문에, 채무자의 부동산을 알고 있는 경우라면 소송을 하시면서 반드시 부동산가압류를 해 놓으시는 것이 필요합니다.

​

오늘 소개해드릴 사안은 채권자가 채무자에 대하여 손해배상청구소송을 제기한 사안이었는데요. 채무자로부터 받아야 할 손해배상금만 2억 7천여만원에 이르렀습니다.

매우 큰 돈이기 때문에 가압류 등 적절한 보전처분이 소송과 함께 진행되지 않는다면 채권을 회수할 가능성이 희박해지는데요. 다행히 채무자 소유 부동산을 알고 있는 것이 있어 소송 제기와 동시에 채무자 부동산에 대한 가압류를 진행하였습니다.

​

부동산 가압류는 전액 보증보험공탁 조건 인용을 목적으로 해야합니다. 이를 위해서는 부동산 가압류가 인용되어야 할 필요성을 잘 소명하셔야 하는데요. 본안소송에서 승소할 가능성을 판사님께 잘 어필했는지에 달려있다고 할 수 있습니다.

​

오늘 소개해드린 사안의 경우에는 가압류가 인용되어야 할 필요성을 논리적으로 신청서에 기술해 판사님을 설득하는데 성공해 전액 보증보험공탁 조건으로 인용이 되었습니다.

깡통전세, 전세사기 사건이 기승을 부리고 있어 이에 대한 불안감이 날이 갈수록 고조되고 있습니다. 깡통전세, 전세사기 사건에 휘말리게 되면 보증금을 떼일 수도 있다는 극도의 불안감에 휩싸이게 됩니다.

​

깡통전세, 전세사기 사건은 특히나 빌라에서 기승을 부리고 있는데요. 그 이유는 빌라는 아파트와 비교해보았을 때 객관적인 시세 확인이 어려운 측면이 있기 때문입니다.

하지만 사정이 넉넉치 않은 분들은 빌라 전세를 구할 수밖에 없는데요. 그것도 대부분이 전세자금 대출을 받아 전세집을 구하곤 합니다. 상황이 이렇기 때문에 전세금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자는 많은 손해를 볼 수밖에 없습니다.

​

깡통전세, 전세사기 사건은 특히나 서울 강서구 일대에서 기승을 부리고 있는데요. 최근 나온 통계에 따르면 전세사기 사건의 비율이 가장 높은 곳이 서울 강서구라고 합니다. 최근 대한민국을 떠들썩하게 했던 '세모녀 전세사기 사건'이 이루어진 곳이 강서구입니다.

​

강서구에 전세사기가 기승을 부리는 이유는 해당 지역에 신축빌라가 많기 때문입니다. 시세를 객관적으로 확인하기 어렵다는 신축빌라의 특성을 악용해 세입자의 전세금을 떼어먹는 전세사기가 기승을 부리고 있는 것이죠.

깡통전세, 전세사기 사건의 수법 중의 하나가 자력이 없는 바지사장의 명의를 빌려 세입자의 전세보증금을 편취하는 수법입니다. 이 과정에서 공인중개사가 동원되기도 하는데요.

​

저금리 시대에 이른바 '갭투자'라는 명목으로 세입자의 보증금을 빌려 소유주택수를 무한정 확대하는 수법이 장려되었지만, 이제 좋은 시절은 끝이 났고 빚잔치를 벌여야 하는 때가 왔습니다. 명의를 빌려준 건물주는 세입자가 보증금을 달라고 하면 나몰라라하고 배째라는 식의 태도를 취하곤 합니다.

​

깡통전세, 전세사기 사건에 휘말리게 되었다고 해서 모든 경우에 보증금을 떼이게 되는 것은 아닙니다. "호랑이 굴에 들어가도 정신만 똑바로 차리면 된다."는 말처럼 침착하게 대응하면 전세사기의 소용돌이에서 빠져나올 수 있습니다.

​

깡통전세, 전세사기 사건에 휘말렸다는 사실을 인지했다면 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 깡통전세, 전세사기 사건에 대응하는 법적조치 방법으로는 (1) 형사고소, (2) 보증금반환청구소송, (3) 채권추심/강제집행이 있습니다.

이 세가지가 유기적으로 맞아들어가야 전세사기 사건에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 한마디로 형사고소, 보증금반환청구소송, 채권추심/강제집행 3박자가 맞아야 피해를 회복할 수 있는 것입니다.

​

깡통전세, 전세사기 사건의 경우 건물주가 건물 여러채를 보유하는 경우가 대부분입니다. 온나라를 시끄럽게 했던 세모녀 전세사기 사건의 경우 피해자가 수백명에 이른다고 하죠.

​

이 경우 여러명의 채무자가 사기꾼을 상대로 법적 조치를 취하게 되는데요. 안타까운 것은 전세사기 사건은 결국 피해자들끼리 사기꾼들이 남겨놓은 재산을 놓고 싸우는 형국으로 귀결된다는 것입니다. 긍정적으로 이야기하면 신속한 법적 조치를 취한 피해자가 전세보증금을 회수할 수 있다는 의미입니다.

사기 피해를 당한 후 아무런 조치를 취하지 않고 가만히 있는 세입자보다 신속하게 법적 조치를 취하고 피해회복을 위해 필요한 절차를 진행하는 세입자가 유리할 수밖에 없습니다. 전세사기 사건에 휘말렸는데도 아무런 조치를 취하지 않는다면 다른 세입자들에게 자신의 몫을 빼앗기게 됩니다.

​

깡통전세, 전세사기 사건에 휘말린 경우에는 피해사실을 인지하는 즉시 보증금반환청구소송을 진행하셔야 합니다. 신속하게 판결문을 확보해야 필요한 강제집행절차에 착수할 수 있기 때문입니다. 다른 채무자보다 먼저 판결문을 확보해야 유리한 지위를 점하게 됩니다.

​

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 서울 강서구 화곡동에서 깡통전세, 전세사기 사건에 휘말리게 되신 분입니다. 의뢰인 분께서는 전세사기를 인지하고 즉시 저희에게 도움을 요청하셨는데요. 신속하게 소송 절차를 진행한 덕분에 3개월 만에 승소 판결문을 확보하게 되었습니다.

세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법에 '전세계약갱신청구권' 제도가 도입되었습니다. 계약갱신청구권 제도는 본래 상가임대차보호법에 있었던 개념인데, 이를 주택임대차보호법에도 들여온 것입니다.

​

주택임대차보호법에서 전세계약갱신청구권 제도의 시행으로 세입자들은 최소 4년(2년+2년)의 거주 기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.

​

문제는 해당 법률이 부동산 시장이 한창 혼란할 때 제정되었다는 점입니다. 전세계약갱신청구권이 시행되던 때는 저금리 기조로 인해 한창 부동산 가격이 폭등할 때였는데요.

​

이러한 상황에서 시행된 전세계약갱신청구권 제도는 불난 집에 기름을 부은 격이 되었습니다. 전세계약갱신청구권 제도 시행 이후에도 부동산 가격은 계속해서 폭등을 했고, 갑작스러운 법의 시행으로 인해 임대인과 임차인 모두 혼란에 빠지게 되었던 것입니다.

​

주택임대차보호법 전세계약갱신청구권은 수많은 논란을 불러일으켰습니다. 특히나 집주인(임대인) 쪽에서 반발이 매우 심했는데, 세입자(임차인)의 권리를 보호한다는 명목으로 집주인의 재산권 행사를 지나치게 제한한다는 것이 주된 이유였습니다.

​

현재에도 이러한 이유로 주택임대차보호법 전세계약갱신청구권 법률 조항에 대한 위헌 절차를 진행하시는 분들이 굉장히 많습니다.

​

세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하면 집주인의 의사와 상관없이 '전 임대차와 같은 조건'으로 임대차 계약이 갱신되는데요. 이 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다.

오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 임대인의 허위 갱신거절로 피해를 입으신 분이셨는데요. 집주인이 처음에 임대료 증액을 요구하다가 이것이 좌절되자 실거주를 내세운 사건이었습니다.

​

집주인이 실거주를 내세워 계약갱신을 거절하자, 의뢰인은 의심스러운 사정이 있었지만 기존에 살던 임차 주택에서 퇴거할 수밖에 없었는데요. 동사무소에서 확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)을 확인하고 집주인이 제3자에게 세를 준 사실을 알게 되었고, 저희를 선임해 즉시 소송절차를 진행하게 되었습니다.

소송 진행과정에서 집주인이 매매를 수월하게 하기 위해 기존 임차인을 내보낸 이후에 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주고 임차 주택을 매도하게 되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 대하여 집주인은 "매도인이 요구해서 부득이하게 제3자에게 세를 준 것이다."라는 주장을 펼쳤는데요.

​

소송과정에서 케이엔파트너스 임차인닷컴은 집주인의 이러한 주장이 잘못되었다는 사실을 조목조목 반박하였습니다. 이에 사건을 담당한 재판부는 우리 측 전부 승소 판결을 선고하였습니다.

​

안녕하세요.​케이엔파트너스 전세보증금반환센터 입니다.​오늘은 상가보증금반환소송에서 승소한 사례를 소개해드리려고 합니다.​의뢰인은 신림동에서 까페를 운영하시던 분이셨는데요. 계약기간이 만료 1개월 전에 상가 건물주에서 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절 통지를 하였습니다.문제는 해당 갱신거절통지가 의뢰인이 생각할 때 약간 애매하게 표현이 되어 있었다는 점인데요. 의뢰인은 건물주와의 통화 녹취에서 "계약기간 만기가 되면 아무래도 나가야 할 것 같다."고 갱신거절의 의사를 밝혔습니다. 의뢰인은 해당 표현이 다소 애매하여 갱신거절통지가 되지 않을 수도 있다고 걱정을 하고 계셨습니다.실제로 전세보증금반환소송 절차에서 상가 건물주는 "임차인이 계약갱신거절 의사를 명백하게 밝히지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다."고 주장하였습니다. 상가 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 계약이 종료되지 않아 상가 건물주는 임대차 보증금 반환 의무를 부담하지 않게 되죠.하지만 해당 자료만으로도 임대차 계약 갱신거절통지가 유효하다고 판단하여 의뢰인을 설득해 전세보증금반환소송을 제기하게 되었습니다. 상가건물주는 예상대로 묵시적 갱신을 주장했지만, 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 법률 조문 상 차이를 지적하며, 상대방의 주장을 반박하였습니다.​최근 해당 전세보증금반환소송의 판결이 선고 되었는데요. 결과는 우리 측 의뢰인의 전부 승소였습니다. 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 임대차 계약이 종료되는 즉시 임차권등기명령을 신청한 이후에 건물을 상가 건물주에게 인도할 것을 조언하였고, 해당 조언 덕분에 상가 건물주에게 연 12% 상당의 지연이자도 청구할 수 있게 되었습니다. 

부동산 거래 중 대표적인 것이 매매와 임대차입니다. 매매는 기존 소유자와의 계약으로 소유권을 이전하는 계약이고, 임대차는 기존 소유자로부터 건물을 빌리는 계약입니다.

​

생계를 영위하기 위해 내가 살아갈 곳이나 영업할 곳이 필요할 때 우리는 부동산에 관하여 매매 또는 임대차 계약을 체결하게 되는데요.

​

그런데 부동산 매매계약, 임대차계약은 심각한 법적 분쟁을 발생시키기도 합니다. 종종 상가를 분양받으시는 분들이 있는데, 상가 분양도 일이 꼬이게 되면 복잡한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

​

부동산과 관련된 법적 분쟁은 금액도 크고 분쟁의 양상도 복잡한 편입니다. 그동안 쌓인 판례도 상당한 편이라서 어설픈 방식으로 대응하였다가는 막대한 손해를 보게 됩니다.

​

부동산에 관한 분쟁 중 흔히 발생하는 것이 바로 "부동산 계약금 반환"과 관련된 분쟁입니다. 최근에는 매수심리가 꺾여 부동산 거래가 별로 이루어지지 않고 있는데, 한창 부동산 거래가 활발할 때는 하루에도 이와 관련된 문의가 쇄도하였습니다.

​

매매나 임대차 등 부동산에 관한 거래를 할 때에는 거래당사자 간에 수억원에서 수십억원의 돈이 왔다갔다 하는데요. 상가 분양계약도 거래 당사자 간에 큰 금액이 오고가게 됩니다.

​

당사자들도 지급하는 돈의 상당부분을 대출로 마련하기 때문에, 일시지급형태로 거래가 이루어지는 경우는 매우 드뭅니다.

계약금, 중도금, 잔금을 일정한 시간을 두고 지급하는 것이 일반적이 거래 관행인 것이죠. 계약체결단계에서 계약금을 지급하고 잔금을 지급하기까지 수개월이 소요되는 것이 보통입니다.

​

부동산 계약금을 지급한 단계에서 수많은 법적 분쟁이 발생하는데요. 부동산 계약금을 지급했는데 매도인이 느닷없이 계약을 파기하거나, 매수인이 매도인의 귀책사유를 문제삼아 배액배상을 요청하는 경우를 예로 들 수 있습니다.

​

부동산 계약금은 보통 수천만원, 많게는 수억원에 이르기 때문에 거래가 틀어져 계약이 파기되는 쪽으로 진행된다면 자칫 당사자는 계약금을 떼이게 되는 손해를 보게 될 수 있습니다.

​

보통 계약체결당시 주고받는 계약금은 계약이 체결되었다는 증표로서의 기능을 하게 됩니다. 법률적인 용어로 이를 "증약금"이라고 부르는데요.

​

부동산 계약 파기와 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 때, 종종 "계약서를 쓰지 않았기 때문에 계약이 체결되지 않았다."고 주장하는 분들이 계시는데요.

​

계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 당사자 간에 계약금을 주고 받은 것에 대한 증거가 있다면 계약 체결이 인정될 수도 있다는 점을 기억하셔야 합니다. 계약금은 계약체결의 증표, 즉 증약금이기 때문입니다.

​

계약체결 단계에서 계약서를 작성하는 경우, 표준 계약서에는 계약의 일방적으로 파기한 당사자들이 부과하는 불이익이 규정되어 있습니다.

​

"계약금을 주고받은 이후에 일방 당사자가 임의로 계약을 이행하지 않는 경우 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 계약금 배액을 반환해야 한다."는 내용의 조항이 있는데요.

​

이것을 "위약금 조항"이라고 부릅니다. 아까 위에서 계약금은 증약금으로서의 성질을 가지고 있다고 말씀드렸는데요.

계약금이 위약금으로서의 성질을 가질 때가 있습니다. 계약금이 위약금의 성질을 가지기 위해서는 "위약금 약정"이 존재해야 합니다.

​

위약금 약정이 존재한다면 이를 근거로 계약을 불이행한 당사자에 대하여 위약금을 지급하여 줄 것을 요청할 수 있습니다. 위약금은 계약을 이행하지 않는 당사자에 부과되는 페널티이기 때문입니다. 핸드폰 약정 위약금을 생각하시면 이해가 쉬울 것입니다.

만약 계약서에 위약금 약정이 존재하지 않는다면 어떻게 될까요? 이 경우 당사자는 손해배상의 법률 요건을 모두 입증해야 하는 부담을 떠안게 됩니다.

​

위약금 약정이 존재하지 않더라도 손해배상을 청구할 수 없는 것은 아니지만, 입증책임의 차원에서 큰 차이가 있습니다. 위약금 약정은 손해배상청구소송에서 원고가 부담하는 입증책임을 완화시켜주는 기능을 합니다.

​

오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 사업을 운영하기 위해 사업장을 모색하던 중 마음에 드는 매물이 나와 해당 건물의 건물주와 임대차 계약을 체결하게 되었는데요. 계약금을 지급받은 이후에도 건물주가 계약의 내용을 이행하지 않아 막대한 손해를 보고 있는 중이었습니다.

의뢰 단계에서 사건을 검토해보니 건물주의 계약 불이행으로 입게 된 손해가 상당했고, 시간이 상당히 흘러 상대방이 계약을 이행할 가능성이 매우 낮았습니다.

​

집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사례가 급증하고 있습니다. 부동산과 관련해 많은 법적 분쟁이 발생하는데, 최근 가장 많이 진행되는 소송이 바로 보증금반환청구소송입니다.보증금반환청구소송이 늘어나는 이유는 금리인상, 경기 불황 등의 원인이 있는데요. 하지만 무엇보다 가장 큰 원인은 갭투자와 전세사기라고 할 수 있습니다.근 몇년간 갭투자라는 것이 유행했는데, 금리가 급격하게 인상되면서 갭투자에 내재되어 있었던 뇌관이 터져버린 상황입니다. 갭투자를 이용한 전세사기도 판을 쳤는데요. 보통 임대차 계약기간은 2년인데, 2년 만기가 되면서 보증금미반환 사건이 속출하고 있는 것입니다.이로인해 멀쩡히 살고 있던 집이 경매에 넘어가거나, 전세집에 압류가 걸리는 사태가 발생하고 있습니다. 이에 덩달아 보증금을 돌려받지 못할까하는 불안감에 휩싸인 세입자 분들이 점점 더 많아지고 있습니다.전세보증금을 돌려받기 위해서 세입자가 취해야 할 조치는 임차권등기명령, 보증금반환청구소송이 있습니다. 만약 보증금 미반환 사건이 전세사기로부터 기인한 것이라면 형사고소 절차를 진행하는 것도 고려해보셔야 합니다전세만기 시점에 보증금을 돌려받지 못하게 되면 세입자는 곤란한 상황에 빠지게 됩니다. 추가대출이자 등 집주인의 전세보증금미반환으로 인해 예상치 못한 손해가 생길수도 있습니다.그런데 집주인들은 이런저런 핑계를 대며 자신의 책임을 회피하려고 하는데요. 집주인이 대는 가장 대표적인 핑계 중의 하나가 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 것입니다. 이는 거래계에서 무슨 관행처럼 되어 있는데요.하지만 이는 법률적으로 전혀 근거가 없는 말입니다. 새로운 세입자가 구해지는지 여부는 전세보증금반환 책임과 무관합니다. 이는 집주인의 주관적 사정에 불과하고, 전세 만기가 도달하면 집주인은 세입자에게 전세보증금 전액을 반환해주어야 할 책임이 있습니다.세입자 입장에서는 전세보증금 미반환 사태에 대비해 소송 진행에 필요한 증거를 잘 남겨두셔야 합니다. 소송 진행에 필요한 가장 중요한 증거는 법이 정한 시기에 맞춰서 집주인에게 해지통보를 했다는 자료입니다.우리 법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 해지통보를 보내야 만기시점에 임대차 계약이 종료되는 것으로 규정하고 있습니다. 임대차 종료시점까지 임대인과 임차인 쌍방간에 계약의 갱신이나 종료에 대해 아무런 말도 하지 않았다면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에도 임차인은 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있지만, 해지의 효력은 해지통보 도달 후 3개월 후에 발생합니다. 제 때에 해지통보를 하지 못할 경우 아까운 시간만 날리게 될 수 있으니, 이 점을 주의하셔야 합니다.오늘 소개해드릴 사안은 전세사기를 당하신 의뢰인이었는데요. 의뢰인이 당한 전세사기는 대항력의 효력발생시기를 교묘하게 악용하는 전세사기였습니다.주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음날에 발생하도록 되어 있는데요. 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 후, 임차인의 전입신고 시점보다 일찍 또는 같은 날에 임차건물의 소유권을 제3자에게 넘기는 수법이 유행하고 있습니다.이 경우 대항력이 무력화되기 때문에 세입자는 새로운 건물주에게 임대차 계약 관계를 주장하지 못합니다. 혹시나 경매라도 진행되면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 그대로 쫓겨나게 될 수도 있는 것입니다.기존 집주인과 새로운 집주인이 공모해 세입자의 보증금을 편취하는 전세사기가 유행하고 있는데요. 오늘 소개해드린 사안이 바로 정확하게 그러한 유형의 전세사기였습니다.새로운 집주인이 세입자의 전세자금대출을 이용해 주택을 거의 무상으로 구입하면서도, 향후 보증금반환책임은 부담하지 않는 구조로 판이 짜여져 있었던 것입니다. 전세사기 사건은 신속하게 소송을 진행하지 않으면 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.이에 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 새로운 집주인과 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 진행하였습니다. 어느 한 쪽을 상대로 승소 판결을 받는 것보다 두 사람을 상대로 승소 판결을 받는 것이 유리합니다. 그만큼 강제집행을 할 수 있는 대상이 늘어나기 때문입니다.

전세사기 사건의 핵심은 채권추심절차라고 할 수 있는데, 기존집주인과 새로운 집주인 상대로 신속하게 보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결문을 확보할 수 있었습니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 전세보증금반환센터입니다.케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 전세보증금을 돌려받지 못해 전전긍긍하시는 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 신속한 전세보증금 반환을 위한 모든 법적 조치를 빠르게 진행해드리고 있습니다.세입자가 전세보증금을 떼이게 되는 사례는 매우 다양한 형태로 발생하곤 하는데요. 최근에 유행하고 있는 전세사기에서부터, 돈은 있는데 이유 없이 보증금반환을 거절하는 사례까지 그 유형이 매우 다양합니다.그런데 간혹 임대차 계약이 진행되는 도중 또는 임대차 계약이 종료된 이후에 집주인이 사망하여 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생하는데요.이 경우는 딱히 누구의 잘못이라고 보기 어려운 경우입니다. 집주인이 사망하지 않았더라면 보증금을 돌려주었을 수도 있기 때문이죠.하지만 어쨌거나 세입자의 입장에서 보증금을 제 때에 돌려받지 못하게 되면 세입자의 속은 까맣게 타들어갈 수밖에 없는데요.전세만기가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못한다면 세입자는 추가 대출 이자를 부담하고, 이사 계획에 차질이 생기는 등의 손해를 입게됩니다.더구나 세입자들이 전세보증금의 대부분을 대출로 마련한다는 점을 보았을 때, 보증금을 돌려받지 못하면 수천만원, 수억원에 이르는 대출금에 대한 채무를 세입자가 떠안게 됩니다.전세만기에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 세입자는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송 등의 적극적인 법적 조치를 진행하실 필요가 있습니다.특히나 전세보증금반환채무의 경우에는 집주인이 사망했다면 집주인의 상속인들이 그 반환책임을 부담하게 되는데요.집주인이 사망한 경우 그 상속인들이 보증금을 반환해야할 책임이 있는 것입니다. 법적으로는 상속인들에게 보증금반환책임이 있기 때문에 세입자 분들은 사망한 집주인의 상속인들에게 보증금을 돌려줄 것을 요청하는데요.법적으로는 당연히 상속인들이 보증금을 돌려줘야 할 책임이 있지만, 막상 상속인들에게 보증금 반환을 요청하면 "내가 빌린 것도 아닌데 왜 돌려주냐?"는 태도를 취할 때가 굉장히 많습니다.여기에다 상속인들이 여러명일 경우 서로에게 보증금반환에 대한 책임을 떠넘기는 경우가 많습니다. 보증금반환 책임은 인정하면서도 내 상속지분만큼만 돌려주겠다고 이야기하는 사례도 심심치 않게 있습니다.돌려받아야 할 보증금이 1억인데, 동순위 상속인이 5명 있는 경우 내 상속지분비율에 해당하는 2천만원만 돌려주겠다고 하는 경우가 많은 것이죠.하지만 대법원 판례는 임대차 보증금을 반환할 공동 상속인들의 채무가 "불가분채무"라고 판시하고 있습니다. 공동상속인들은 보증금 전액에 대해 공동반환책임을 부담한다는 것이죠.이 경우 세입자는 상속인이 여러명이라고 하더라도 한명을 지정해 보증금 전액 반환을 청구하는 것이 가능합니다. 일단 전액을 반환해야 할 책임이 상속인 각자에게 있고, 상속지분을 나누는 것은 상속인들끼리의 문제라는 것이 대법원 판례의 태도입니다.따라서 집주인이 사망한 경우 상속인 전원을 피고로 지정하여 보증금반환청구소송을 진행하시는 것이 좋습니다.오늘 소개해드린 사안은 임대차 계약 종료 이후에 임대차 계약을 체결했던 집주인이 사망을 했던 사안이었는데요.모든 상속인들의 인적사항을 몰랐기 때문에 일단 사망한 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한 후 사실조회 등을 통해 상속인들을 특정해 상속인들 전원을 대상으로 피고를 정정하였습니다.상속인들로 피고를 정정한 후 보증금반환을 청구하자 상속인들은 위에서 말씀드린 것과 같은 반응을 보였습니다.일부는 보증금반환책임 자체를 부정하고, 일부는 보증금반환책임 자체는 인정하지만 상속지분을 넘어서 보증금을 돌려줄 수 없다는 식의 태도를 취했던 것이죠.이에 저희는 임대인이 사망한 경우 공동 상속인들의 부담하는 보증금반환채무는 불가분채무라는 것을 강조하며 신속한 종결을 요청하였습니다.이러한 저의 측의 주장이 받아들여져 보증금반환청구소송은 1회 변론기일로 종결되었고, 상속인들 전원이 공동으로 보증금반환책임을 부담한다는 내용의 판결이 선고되었습니다.임대인이 사망한 경우 공동상속인들은 공동으로 보증금 전액을 반환해야 할 책임이 있습니다. 그런데 상속인들에게 보증금 반환을 청구하면 오늘 소개해드린 사안과 같은 반응을 보이며 보증금 지급을 거절하는 경우가 대부분입니다.이 경우에는 보증금을 반환받기 위해 어쩔 수 없이 소송을 제기할 수밖에 없습니다. 임대인이 사망한 보증금반환청구소송의 경우 상속인들을 특정해 피고 표시를 정정하고, 보증금반환책임을 부정하는 상속인들의 주장을 잘 반박할 필요가 있습니다.임대인이 사망한 보증금반환 사건은 상속이라는 복잡한 쟁점이 포함되어 있으므로 신속한 보증금 반환을 원하신다면 관련 분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 다수의 전세보증금반환 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.전세보증금 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 케이엔파트너스 전세보증금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 전세보증금반환센터입니다. 저희 사무실은 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사, 형사전문변호사로 구성되어 있습니다.요즘 저희 사무실 전화가 불이날 정도로 전세보증금반환 사건과 관련된 문의가 이어지고 있습니다.최근 전세사기 사건과 겹쳐 전세보증금반환 사건이 급격하게 증가하고 있는데요.이러한 현상은 "갭투자"가 이루어지는 지역을 중심으로 진행됩니다."갭투자"라는 것은 좋은 말로 해서 투자이지, 실상은 투기인 경우가 대부분인데요.단순히 투자 목적에서 사회 질서를 해치지 않는 건전한 갭투자도 있지만, 남에게 해를 입혀 그 손해를 자신의 이익으로 귀속시킬 목적으로 행해지는 사기에 가까운 갭투자도 있습니다.전세보증금반환 사건은 주로 후자의 경우에 문제가 되는데요.2~3년 전 쯤 갭투자가 유행을 했는데, 최근 부동산 가격 하락으로 인해 충분한 자력을 보유하지 못한 갭투자들이 도산하고 있는 상황입니다.갭투자라는 것은 세입자의 보증금을 이용해 주택을 구입한 후 수익을 누리는 것을 의미하는데요. 매매가와 전세가가 비슷하면 투자는 쉬워질 수밖에 없습니다.갭투자는 주로대출을 활용 하기 때문에, 저금리 기조가 이어지던 시기에는 갭투자가 유행을 할 수밖에 없었는데요. 최근 금리 상승으로 부동산 가격 하락이 이어지며 갭투자자들이 직격탄을 맞는 모양새입니다.투자자들이야 자신의 투자에 대한 책임을 지는 것이지만, 문제는 아무런 잘못이 없는 세입자들인데요.세입자들은 집주인과 임대차 계약을 체결한 것 뿐인데, 집주인이 갭투자자라는 이유로 인해 소중한 보증금을 떼이게 되는 현상이 발생하는 것입니다.세입자에게 가장 최악의 결과를 가져오는 갭투자는 집주인이 세입자의 보증금을 이용해 저렴한 가격으로 주택을 구입하면서 보증금반환책임은 부담하지 않는 경우입니다.최근 갭투자 실패로 보증금을 반환 받지 못하는 사례가 급증하고 있는데요.임대차 계약을 체결할 당시 집주인이 갭투자자라는 것을 알 턱이 없는 세입자들의 입장에서는 매우 억울한 일이 아닐 수 없습니다.집주인의 갭투자 실패 등으로 보증금을 반환받지 못하고 있을 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.갭투자 실패로 보증금을 반환받지 못하는 사건의 경우 보증금을 반환받지 못한 피해자들이 나 말고 많이 있는 경우가 대부분입니다.최근 기소가 되어 재판에 넘겨진 "세모녀 사건"과 같은 경우에는 피해자가 수십명, 수백명에 이르고, 피해 금액만 수십억원, 수백억원에 이르기도 합니다.이 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하는 피해자가 그렇지 않은 피해자보다 유리한 지위에 있게 될 수밖에 없습니다.집주인의 갭투자 실패로 전세보증금을 반환받지 못한 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.세입자가 취할 수 있는 법적 조치로는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송, 강제집행절차가 있는데요. 이 세가지 절차가 유기적으로 진행되어야 보증금을 떼이지 않을 수 있습니다.최근 갭투자 실패 전세보증금미반환 사건의 경우 집주인의 고의적인 사기 행각이 문제가 되는 경우가 많습니다.갭투자 사건의 경우 집주인이 수십채, 수백채의 부동산을 소유하고 있는 경우가 있는데, 대부분 세입자의 보증금을 이용해 주택을 사실상 무상으로 구입한 경우가 많습니다. 그리고 소유자들을 보면 30대 초반에 불과한 경우가 대부분입니다.이 경우 집주인이 상환 능력이 없으면서도 세입자의 보증금을 편취할 목적으로 사기 행각을 벌였다는 주장이 가능한데요.실제로 최근 대검찰청이 전세사기 사건에 대한 구속수사를 천명한 상황입니다. 서민, 세입자를 위한 새정부의 이벤트라고 볼 수 있는데, 이러한 기회가 흔치 않기 때문에 전세사기의 피해자들은 형사 고소 절차를 적극 이용하실 필요 가 있습니다.오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 갭투자한 임대인과 임대차 계약을 체결하여 임대차 계약 만료에 보증금을 돌려받지 못하고 계셨는데요.이에 케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 신속하게 임차권등기명령, 전세보증금반환소송을 진행하였습니다.신속한 진행 덕분에 소송을 제기한지 3개월 만에 승소 판결을 받을 수 있게 되었습니다. 판결문을 근거로 임대인에 대한 신용조회 및 강제집행절차를 진행할 예정입니다.갭투자 전세보증금 미반환 사건은 신속한 법적 조치가 생명이라고 할 수 있습니다.그런데 각 사건마다 대응방법이 달라질 수밖에 없기 때문에, 최적의 법률 솔루션을 찾기를 원하신다면 이에 대해 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.갭투자 전세보증금 미반환 사건, 갭투자 전세사기 사건의 경우에 세입자가 취할 수 있는 법적 조치는 임차권등기명령, 전세보증금반환소송, 형사 고소가 있는데요.구체적인 대응방법은 관련 자료를 지참해 부동산전문변호사, 형사전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.케이엔파트너스 전세보증금반환센터는 오늘 소개해드린 사안을 포함해 다수의 갭투자 전세보증금 미반환 사건, 갭투자 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.신속한 전세보증금반환이 필요하신 분들은 케이엔파트너스 전세보증금반환센터에 도움을 요청하시기 바랍니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 부동산법률연구소 최성민 변호사입니다.​오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 상가에서 커피숍을 운영하시던 임차인이셨는데요.​계약 만기가 다가오자 계약 만기 약 두달 전에 집주인에게 전화를 하여 만기 시점에 퇴거하겠다는 의사를 밝혔습니다. 해당 통화 내용은 다행히 녹음된 상황이었는데요.​이를 근거로 보증금 반환을 요청하자 집주인은 "통화 당시에 퇴거의사를 명백히 밝히지 않았다"고 말하며, 보증금 반환을 거부하였습니다.​의뢰인께서는 녹음된 내용에서 퇴거의 의사를 명백하게 밝혔다고 생각했는데, 집주인이 위와 같은 태도로 나오자 적잖이 당황을 하셨습니다.​집주인은 계약 종료 통지가 없었으므로 계약이 묵시적으로 갱신되어 1년간 월세를 더 받아야 한다고 주장하고 있었습니다.이러한 상황에서 임차권등기명령과 전세금반환소송이 가능한지 의뢰를 해 오셨는데, 녹취된 내용을 보니 퇴거의 의사를 밝힌 것이 어느정도 명백해 보였습니다.​이를 근거로 임차권등기명령을 신청하였는데, 법원에서는 인용 결정을 내려주었습니다. 

안녕하세요.케이엔파트너스 부동산법률연구소 최성민 변호사입니다.저희 케이엔파트너스 부동산법률연구소는 대한변호사협회가 공식 인증한 부동산 전문 변호사로 구성되어 있습니다.오늘은 "부동산 가압류"를 신청하여 인용받은 사례를 소개해드리려고 하는데요.부동산 가압류는 보전처분의 일종으로 상대방에 대하여 금전청구지급소송 제기를 염두에 두고 계신 분들은 부동산 가압류 절차 진행을 염두에 두시는 것이 좋습니다.부동산 가압류를 해 놓으면 상대방의 처분 행위를 제한할 수 있기 때문에, 승소 판결을 받은 후 부동산에 대한 강제집행이 가능하게 됩니다.소송이 진행되는 도중에 상대방이 자기 소유 재산을 빼돌리면 승소 판결을 받은 이후에도 실질적인 집행이 불가능하게 되는데요.이를 위해서 반드시 부동산 가압류를 함께 진행하시는 것이 좋습니다.부동산 가압류는 결정이 나고 등기부에 기재되기 때문에, 일단 부동산 등기부에 가압류 사실이 기재되면 상대방은 큰 압박을 느끼게 됩니다.부동산에 대한 처분이 제한되는 것은 물론이고, 가압류가 되어 있기 때문에 새롭게 세를 놓는 것도 어려운 상황이 되는 것입니다.오늘 소개해드릴 사안은 전세사기 건에서 보증금반환소송을 제기하며, 동시에 부동산 가압류를 신청한 사안이었는데요.공인중개사가 저희 의뢰인을 기망하여 전세 계약을 체결해 전세 보증금을 편취하려고 한 사안이었습니다.이에 즉각적으로 소송을 제기한 이후에 동시에 부동산 가압류를 신청하였습니다.부동산 가압류 사건의 경우 가압류 신청이 인용되어야 할 필요성을 소명하는 것이 가장 중요한데요.전세사기로 인해 발생한 막심한 피해와 신속히 보증금을 반환받아야 할 적극적으로 어필하였고, 이에 재판부는 부동산 가압류를 인용하는 결정을 선고하였습니다.부동산에 관한 법적 분쟁은 금액도 크고 분쟁의 양상도 복잡하기 때문에, 이에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드립니다.부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 케이엔파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.대한변호사협회가 공식 인증한 부동산 법률 분야에 대한 전문성을 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드립니다.케이엔파트너스 부동산법률연구소는 의뢰인의 이익을 위해 모든 노력을 기울입니다!