1. 상가 임대차 계약의 이해

영세상인들이 매장을운영하는 데 있어 한 장소에서 장기간 영업하는 것은 초기 투자금을 회수하는 데 필수적입니다.

그러나 때때로 예기치 않게 사업을 종료해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 고려할 때, 최초 임대차 계약 체결 시 장기 계약보다는 2년 또는 3년과 같은 단기로 계약하고, 그 후 갱신하는 방식을 선택하는 것이 바람직합니다.

재계약 시에는 계약서를 다시 작성해야 할 것 같지만, 현실에서는 바쁜 일상 속에서 이를 놓치는 경우가 많습니다. 이 경우 임대차 계약이 묵시적을 갱신되는데, 세입자에게 불리한 상황이 초래될 수 있습니다.

오늘은 이러한 불리한 상황이 발생할 수 있는 경우와 그 해결책에 대해 설명드리겠습니다. 상가 임대차법에 따르면, 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년 동안 영업권을 보호받습니다.

과거에는 5년으로 제한되어 있었으나, 2018년 10월 16일 법 개정으로 이 시점 이후 체결되거나 갱신된 계약에 대해 최초 영업일로부터 10년동안 보호받게 되었습니다.

​2. 상가임대차 보호법에 대한 이해

이 권리를 제대로 활용하기 위해서는 보호 기간 내에 임대인에게 재계약 의사를 전달해야 합니다. 이 시기는 관계 종료의 6개월 전에서 1개월 전 사이입니다. 이 기간 동안 서로 소통이 없다면 계약은 동일한 조건으로 1년간 묵시적으로 갱신됩니다.

이렇게 연장된 계약은 임차인이 중간에 종료할 수 있는 가능성을 제공합니다. 상대방에게 통보한 후 3개월이 지나면 계약 종료가 가능하며, 이때 원상복구 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

모든 상가가 1년 자동 연장되는 것은 아닙니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 환산보증금을 고려해야 합니다. 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더하여 계산된 환산보증금이 해당 지역의 기준범위 내에 들어온다면 1년이 연장되지만, 초과할 경우 별도의 종료일자가 정해지지 않습니다.

종료일자가 없다는 것은 더 오랫동안 영업할 수 있다는 잘못된 인식을 줄 수 있지만, 이 경우 민법이 적용되므로 건물주가 계약 해지를 주장할 수 있어 세입자에게 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.

요약하자면 환산보증금을 초과한 경우 임차인이 통보 후 1개월, 임대인이 통보 후 6개월 뒤에 정상적으로 계약을 종료할 수 있습니다. 따라서 장기 영업을 원한다면 반드시 보호 기간 내에 재계약 요청을 하는 것이 좋습니다.

3. 임차인의 대응 방법

매장을 정상적으로 운영하던 중 갑작스럽게 6개월 후 퇴거하라는 통보를 받는다면 매우 당혹스러울 것입니다.

특히 환산보증금을 초과하여 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 반박할 여지가 적어 불안할 수 있습니다. 이럴 떄는 권리금을 회수하는 전략을 세워야 합니다.

권리금은 임대차 종료 6개월 전부터 영업 종료 시점까지 보호받기 때문입니다. 이 기간 내에 후임자를 찾아 권리양도계약을 체결하고, 임대인에게 주선하여 신규 계약이 이루어져야 합니다.

만약 임대인이 정당한 이유없이 신규계약을 거부하거나 연락을 피하는 등의 방해 행위를 한다면 전문가의 도움을 받아 손해배상을 청구할 수 있습니다.

분쟁이 심각해지면 법적 다툼이 불가피합니다. 하지만 아무 준비 없이 소송을 제기하는 것은 바람직하지 않습니다.

현재 상황을 정확히 파악하고 적절한 법리 해석에 따라 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 영업 가치를 회수하려는 경우, 미리 전문가에게 조언을 받아 증거를 수집하는 것이 필요합니다. 문제가 발생했다면, 더 늦기 전에 법률 전문가에게 조언을 받는 것이 좋습니다.