1. 전세계약갱신청구권을 둘러싼 법적 분쟁

임차인의 주거안정을 보장한다는 목적으로 시행된 전세계약갱신청구권 규정이 주택임대차보호법에 신설되어 이를 둘러싸고 많은 논란이 있었습니다. 

임대인과 임차인 모두 주택임대차보호법 계약갱신청구권에 관해 매우 예민한 반응을 보이는 이유는 임대인의 입장에서는 그것이 재산권 행사에 관한 것이고, 세입자의 입장에서는 주거의 안정에 관한 것이기 때문입니다. 

실제로 전세계약갱신청구권을 둘러싸고 임대인과 임차인간의 갈등이 폭증하고 있는 상황이라고 하는데요. 

임대인과 임차인 사이에 전세계약갱신청구권을 놓고 벌이는 다툼은 갈등이 격화되면 법적 분쟁으로 이어지기까지 합니다. 

전세계약갱신청구권에서 가장 논란이 되는 부분은 집주인이 "실거주"를 이유로 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있도록 해 놓았다는 것입니다. 

집주인의 재산권 행사와 세입자의 주거 안정의 조화를 꾀하고자 이러한 규정을 추가하게 된 것인데요. 그런데 실제 거래계에서는 이를 놓고 매우 큰 혼란이 발생하고 있는 상황입니다.  

전세가, 매매가가 급격하게 상승하였기 때문에, 집주인은 허위 실거주 사유를 내세워서라도 세입자의 갱신요구권을 무력화시키고자 하는 강한 유혹을 받게 됩니다. 

2. 금전적 유혹에 넘어가는 임대인들

실제로 임대인을 위한다는 어떤 변호사 사무실 광고는 "일단 허위로라도 실거주를 내세워 계약갱신을 거절하면 큰 돈을 벌 수 있다."라고까지 홍보를 하고 있었습니다.  

하지만 주택임대차보호법 계약갱신청구권의 근본적인 입법취지는 임차인의 주거보장이기 때문에 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시키면 추후 골치아픈 법적 분쟁에 휘말리게 될 수 있습니다. 

세입자의 입장도 매우 절박하기 때문에, 추후 임대인이 허위 실거주를 이유로 자신의 갱신요구를 거절했다는 사실을 알게 되면 큰 상실감과 배신감을 느끼게 되는 것이 일반적입니다. 

또한 갑자기 올라버린 전세가, 매매가 때문에 세입자 입장에서도 갈 곳이 없어 어떻게든 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증해 거주를 이어나가기도 합니다. 

오늘 소개해드린 사안은 집주인이 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 갱신요구권을 무력화시키고자 한 사안이었습니다. 

"집주인의 실거주가 허위라는 사실이 명백해 보이는 경우 세입자 입장에서 어떻게 대응을 해야하는지?"에 관한 문의가 폭증하고 있습니다.  

집주인의 허위 실거주에 대해 대응하는 방법으로는 (1) 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증해 거주를 계속하면서 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 집주인을 믿고 퇴거한 이후 제3자에게 세를 주면 손해배상을 청구하는 방법이 있습니다. 

많은 분들이 과연 (1)의 방법이 가능한 것인지 의문을 표하시는데요. 저희 사무실에서 진행한 소송 중에 명도소송에서 세입자를 대리해 집주인의 실거주가 허위라는 사실을 입증하여 승소한 사례가 있습니다.

3. 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송 항소심 승소 사례

1심에서 저희는 집주인이 제기한 명도소송에서 세입자를 대리하여 실거주가 허위 임을 입증해 승소 판결을 이끌어내었는데요.

상대방이 이에 불복하여 항소하였으나 항소심 판결도 마찬가지였습니다. 어려운 소송이었지만 1심에서 최선을 다해 승소판결을 이끌어내었기에 의뢰인께서는 항소심에서도 저희를 믿고 사건을 맡겨주셨는데요. 

항소심 절차에서도 임대인과 임차인 간의 치열한 공방이 이어졌습니다. 임대인 측에서는 1심 판결문을 분석해 1심 절차에서 미진했다고 판단되는 부분들에 대한 주장을 보강해 항소심절차에 대응하였는데요.

임대인 측이 항소심에서 내세웠던 주장의 핵심 요지는 "임대인의 실거주라는 것은 주관적이기 때문에 임대인은 이에 대해 입증을 할 필요가 없다."는 것이었습니다. 

임대인 측은 임대인이 일단 실거주를 내세워 갱신거절을 한 이상 임차인 측에서는 의심스러운 정황이 있다고 하더라도 무조건 퇴거를 해야하고, 추후 손해배상절차를 통해 책임을 물을 수 있을 뿐이라는 주장을 펼쳤습니다. 

이에 저희 측은 1심과 마찬가지로 최선을 다해 항소심 변론절차에 임하였는데요. 임대인의 주장에 대해 저희는 주택임대차보호법의 입법취지와 전세계약갱신청구권의 도입취지를 적극적으로 설명하며 임대인의 항소가 기각되어야 한다고 주장했습니다. 

항소심 재판부에서는 전세계약갱신청구권을 둘러싼 사건이 최근 뜨거운 이슈가 되고 있다는 사실을 인지하고 있는 듯 보였습니다. 항소심 재판부는 양 측의 주장을 신중하게 판단해보겠다고 이야기하였는데요. 그 이후에도 양 측은 치열한 서면공방을 펼쳤습니다. 

치열한 공방 끝에 항소심 재판부는 저희 쪽의 손을 들어주었는데요. 임대인이 갱신거절의 이유로 내세운 실거주 사유가 허위라고 판단하였습니다. 

4. 전세계약갱신청구권과 관련한 분쟁은 부동산전문변호사에게 도움을 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 임대차 계약에서 상대적으로 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 

오늘 소개해드린 사안은 세입자의 입장에서는 주거의 안정과 직접적으로 관련된 문제였기 때문에, 그 무게감을 인지하고 최선을 다해 변론을 하였고, 그 결과 전세계약갱신청구권 명도소송에서 세입자가 승소하는 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다. 

임대인이 내세우는 갱신거절이 허위라는 사실을 입증해 명도소송을 기각시키는 것이 쉬운 일이 아님에도 불구하고, 1심과 2심 절차에서 주장과 입증에 최선을 다한 결과 의뢰인에게 가장 이익이 되는 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다. 

전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유하고 있는 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.  

​