부동산 거래 중 대표적인 것이 매매와 임대차입니다. 매매는 기존 소유자와의 계약으로 소유권을 이전하는 계약이고, 임대차는 기존 소유자로부터 건물을 빌리는 계약입니다.

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생계를 영위하기 위해 내가 살아갈 곳이나 영업할 곳이 필요할 때 우리는 부동산에 관하여 매매 또는 임대차 계약을 체결하게 되는데요.

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그런데 부동산 매매계약, 임대차계약은 심각한 법적 분쟁을 발생시키기도 합니다. 종종 상가를 분양받으시는 분들이 있는데, 상가 분양도 일이 꼬이게 되면 복잡한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

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부동산과 관련된 법적 분쟁은 금액도 크고 분쟁의 양상도 복잡한 편입니다. 그동안 쌓인 판례도 상당한 편이라서 어설픈 방식으로 대응하였다가는 막대한 손해를 보게 됩니다.

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부동산에 관한 분쟁 중 흔히 발생하는 것이 바로 "부동산 계약금 반환"과 관련된 분쟁입니다. 최근에는 매수심리가 꺾여 부동산 거래가 별로 이루어지지 않고 있는데, 한창 부동산 거래가 활발할 때는 하루에도 이와 관련된 문의가 쇄도하였습니다.

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매매나 임대차 등 부동산에 관한 거래를 할 때에는 거래당사자 간에 수억원에서 수십억원의 돈이 왔다갔다 하는데요. 상가 분양계약도 거래 당사자 간에 큰 금액이 오고가게 됩니다.

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당사자들도 지급하는 돈의 상당부분을 대출로 마련하기 때문에, 일시지급형태로 거래가 이루어지는 경우는 매우 드뭅니다.

계약금, 중도금, 잔금을 일정한 시간을 두고 지급하는 것이 일반적이 거래 관행인 것이죠. 계약체결단계에서 계약금을 지급하고 잔금을 지급하기까지 수개월이 소요되는 것이 보통입니다.

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부동산 계약금을 지급한 단계에서 수많은 법적 분쟁이 발생하는데요. 부동산 계약금을 지급했는데 매도인이 느닷없이 계약을 파기하거나, 매수인이 매도인의 귀책사유를 문제삼아 배액배상을 요청하는 경우를 예로 들 수 있습니다.

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부동산 계약금은 보통 수천만원, 많게는 수억원에 이르기 때문에 거래가 틀어져 계약이 파기되는 쪽으로 진행된다면 자칫 당사자는 계약금을 떼이게 되는 손해를 보게 될 수 있습니다.

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보통 계약체결당시 주고받는 계약금은 계약이 체결되었다는 증표로서의 기능을 하게 됩니다. 법률적인 용어로 이를 "증약금"이라고 부르는데요.

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부동산 계약 파기와 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 때, 종종 "계약서를 쓰지 않았기 때문에 계약이 체결되지 않았다."고 주장하는 분들이 계시는데요.

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계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 당사자 간에 계약금을 주고 받은 것에 대한 증거가 있다면 계약 체결이 인정될 수도 있다는 점을 기억하셔야 합니다. 계약금은 계약체결의 증표, 즉 증약금이기 때문입니다.

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계약체결 단계에서 계약서를 작성하는 경우, 표준 계약서에는 계약의 일방적으로 파기한 당사자들이 부과하는 불이익이 규정되어 있습니다.

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"계약금을 주고받은 이후에 일방 당사자가 임의로 계약을 이행하지 않는 경우 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 계약금 배액을 반환해야 한다."는 내용의 조항이 있는데요.

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이것을 "위약금 조항"이라고 부릅니다. 아까 위에서 계약금은 증약금으로서의 성질을 가지고 있다고 말씀드렸는데요.

계약금이 위약금으로서의 성질을 가질 때가 있습니다. 계약금이 위약금의 성질을 가지기 위해서는 "위약금 약정"이 존재해야 합니다.

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위약금 약정이 존재한다면 이를 근거로 계약을 불이행한 당사자에 대하여 위약금을 지급하여 줄 것을 요청할 수 있습니다. 위약금은 계약을 이행하지 않는 당사자에 부과되는 페널티이기 때문입니다. 핸드폰 약정 위약금을 생각하시면 이해가 쉬울 것입니다.

만약 계약서에 위약금 약정이 존재하지 않는다면 어떻게 될까요? 이 경우 당사자는 손해배상의 법률 요건을 모두 입증해야 하는 부담을 떠안게 됩니다.

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위약금 약정이 존재하지 않더라도 손해배상을 청구할 수 없는 것은 아니지만, 입증책임의 차원에서 큰 차이가 있습니다. 위약금 약정은 손해배상청구소송에서 원고가 부담하는 입증책임을 완화시켜주는 기능을 합니다.

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오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 사업을 운영하기 위해 사업장을 모색하던 중 마음에 드는 매물이 나와 해당 건물의 건물주와 임대차 계약을 체결하게 되었는데요. 계약금을 지급받은 이후에도 건물주가 계약의 내용을 이행하지 않아 막대한 손해를 보고 있는 중이었습니다.

의뢰 단계에서 사건을 검토해보니 건물주의 계약 불이행으로 입게 된 손해가 상당했고, 시간이 상당히 흘러 상대방이 계약을 이행할 가능성이 매우 낮았습니다.

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