전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 사이의 갈등이 날이갈수록 격화되고 있습니다.

​

전세계약갱신청구권은 세입자로 하여금 1회에 한하여 전세계약갱신청구권을 행사하게 함으로써, 최소 4년간의 거주를 보장하는데 그 목적이 있는데요.

​

최근 부동산 가격이 폭등하여 집주인과 세입자 사이의 갈등이 격화되고 있는 상황인 것입니다.

​

상승된 가격으로 새로운 세입자를 받고 싶어하는 집주인과 기존 가격으로 2년 더 거주를 이어 나가고 싶어하는 세입자 사이에 갈등은 필연적으로 발생할 수 밖에 없습니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싼 가장 첨예한 갈등은 "집주인의 실거주" 여부를 둘러싸고 발생하게 되는데요.

​

다들 아시다시피 개정된 주택임대차보호법은 "집주인(또는 가족)이 실거주 하는 경우"에 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 통해 입법자들은 세입자의 주거권 보장과 집주인의 재산권 행사를 적절하게 조화시키고자 했던 것입니다.

​

하지만 실제 거래계에서는 이를 둘러싸고 집주인과 세입자 간에 심각한 갈등이 빈번하게 발생하고 있고, 이는 법적 분쟁으로 이어지게 되는데요.

​

실제 거래계에서는 집주인이 허위 실거주를 근거로 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시키는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

​

실제로 거주할 의사가 전혀 없으면서 일단 실거주 의사를 내세워 세입자의 갱신요구권을 무력화시킨 이후에 새로운 임차인에게 상승된 가격으로 임대를 주고자 하는 것입니다.

저희 사무실에도 "집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우 어떻게 해야하는지?"에 관한 문의가 굉장히 많이 들어오고 있는 상황인데요. 집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우 도대체 어떻게 대응을 해야 하는 것인지에 대한 세입자들의 고민이 크다는 것을 알 수 있습니다.

​

집주인의 허위 갱신거절에 대응하는 방법으로는 (1) 계약갱신청구권을 행사한 후 거주를 계속하면서 허위 실거주를 입증해 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 퇴거를 한 이후에 집주인이 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들이는 것이 확인되면 집주인을 상대로 손해배상청구를 하는 방법이 있습니다.

​

(1)의 경우 집주인의 실거주 갱신거절이 허위인 것이 명백한 경우, 갱신거절의 의사표시가 효력이 없고, 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 적법하게 갱신되었다는 것을 전제로 하고 있습니다.

따라서 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증할 수 있다면 집주인이 향후 실거주 갱신거절을 근거로 명도소송을 제기한다고 하더라도 세입자는 명도소송에서 승소를 할 수 있게 되는 것입니다.

​

하지만 실제로 상담을 해보면 많은 분들이 집주인이 세입자를 상대로 제기한 명도소송에서 허위 실거주를 입증해 세입자가 승소하는 것이 가능한 지에 대해 의문을 제기하시는데요.

​

이 경우는 입증 정도에 따라 명도소송에서의 승소/패소가 갈리기 때문에, 어떤 방향으로 대응을 할지에 대해서는 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 전세계약갱신청구권 행사 후 집주인이 허위 실거주를 근거로 갱신을 거절해 명도소송을 당한 상황이셨는데요.

​

여러 정황을 놓고 보았을 때, 집주인의 실거주 갱신거절이 허위 임이 명백한 상황이었습니다. 의뢰인은 집주인에게 갱신요구를 하며 임차권 보장을 요청했지만, 집주인은 실거주 사유를 내세워 갱신거절을 한 이후 의뢰인을 상대로 명도소송을 제기하였는데요.

명도소송 절차에서 상대방은 일단 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 이상 세입자는 무조건 퇴거해야 한다는 입장을 피력했습니다.

상대방은 세입자는 일단 퇴거를 한 이후 위에서 설명드린 (2)의 방식에 따라 집주인이 새로운 세입자를 들이면 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, (1)의 방식처럼 허위 갱신거절을 입증해 주거를 계속 이어나가는 것은 불가능하다고 주장을 했던 것입니다.

이에 대해 저희 측은 실제 거래계에서는 오늘 소개해드린 사안의 상대방처럼 허위의 실거주 사유를 내세워 갱신거절을 해 세입자의 갱신요구권을 무력화시키는 경우가 허다한데, 입증절차를 통해 상대방의 실거주가 허위라는 것이 명백하게 밝혀진 경우에도 집주인의 갱신거절 통지가 적법하다고 법원이 판단을 한다면 주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권의 입법취지를 무력화시키게 된다고 항변하였습니다.