Answer
안녕하세요 제이씨엘파트너스입니다. 문의하신 사안에 대해 답변을 드리겠습니다.
첫째, 연체 횟수가 아니라 금액과 날짜를 확인하세요
상가임대차법상 3기 차임 연체는 반드시 연속된 세 번의 미납만을 뜻하는 것은 아닙니다. 지급주기에 따른 차임을 기준으로 누적 미납액을 계산해야 합니다. 월별 약정액, 실제 지급일과 금액, 어떤 채무에 충당됐는지를 정리하고 관리비·부가가치세 등과 차임을 구분해 계산할 필요가 있습니다.
보증금이 남아 있으니 월세를 내지 않아도 된다고 판단해서는 안 됩니다. 보증금에서 먼저 공제하기로 하는 유효한 합의 등이 있는지 확인해야 하며, 임차인이 일방적으로 공제를 주장하는 것만으로 연체 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
둘째, 뒤늦은 지급만으로 해지권이 없어졌다고 단정하지 마세요
3기 연체로 해지권이 발생한 후 일방적으로 일부를 지급했다고 해지가 반드시 막히는 것은 아닙니다. 대법원 판결은 임대인이 해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었고, 그 해지 의사가 기재된 소장 도달 전에 임차인이 임대인 동의 없이 일부를 갚은 경우에도 특별한 사정이 없으면 해지권이 소멸하지 않는다고 봅니다.
따라서 단순히 통지를 받은 날의 잔액만 확인해서는 부족합니다. 3기 연체에 이른 시점, 임대인의 해지권 행사, 지급 시점, 수령 태도와 해지권 포기 여부 등 전체 경위를 검토해야 합니다. 계속 사용에 합의했다면 그 내용도 서면으로 남기세요.
셋째, 계약 갱신과 인도 문제는 따로 준비하세요
현재 연체액을 줄였더라도 과거 3기 연체 사실이 계약갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 계약 중도 해지와 만료 시 갱신 거절은 요건과 판단 대상이 다릅니다. 어느 절차의 통지인지 확인하고 계약서, 입금 내역, 해지 통지서와 갱신 요구 내역을 함께 준비해야 합니다.
분쟁 중이라도 열쇠를 임의로 바꾸거나 물건을 빼는 방식의 자력구제가 정당화되는 것은 아닙니다. 명도소장을 받았다면 답변 기한을 확인하고, 퇴거에 합의할 경우 보증금 정산·원상회복·인도일을 함께 문서화하세요.
계약서와 관련 기록을 준비해 상담을 요청하시면 구체적인 경위에 맞는 대응 방법을 검토하겠습니다.
※ 확인할 사항
✓ 차임 약정과 월별 납부 내역으로 누적 연체액을 계산합니다.
✓ 연체 발생·해지권 행사·변제·통지 도달 날짜를 대조합니다.
✓ 중도 해지와 갱신 거절을 나누어 대응합니다.
관련 근거 상가건물 임대차보호법 제10조의8 · 대법원 판결
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※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
