안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 부천에서 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 반환하지 않고, 계약 당시 설명과 실제 담보나 선순위 보증금이 다르다는 사실까지 알게 될 수 있습니다. 사기 여부를 검토하려면 언제 어떤 설명을 믿고 돈을 지급했는지부터 정리해야 합니다.

보증금이 미반환됐다는 결과만으로 계약 당시 사기가 성립하는 것은 아닙니다. 형사 절차에서는 계약과 지급 당시의 설명, 실제 권리관계, 그 차이를 상대방이 알고 있었는지에 관한 자료가 중요합니다.

여기서는 계약 시점의 증거를 보존하는 방법과 고소에 필요한 기록, 별도로 진행할 수 있는 보증금 회수 절차를 살펴보겠습니다. 실제로 확인한 사실과 나중에 들은 이야기를 나누어 정리하면 자료의 의미가 분명해집니다.

1. 계약 당시 설명과 실제 권리관계를 비교합니다

우선 어떤 설명이 사실과 달랐는지 문장으로 특정하세요. 선순위 대출을 없애기로 했는지, 기존 세입자의 보증금이 얼마라고 들었는지, 보증 가입이 가능하다고 안내받았는지를 계약 전후 기록에서 찾아 봅니다.

계약일과 잔금일의 등기사항증명서를 각각 대조하세요. 계약 뒤에 생긴 담보가 계약 때부터 있었던 것처럼 보일 수 있으므로, 담보 설정일과 지급일을 나란히 놓고 실제로 언제 권리관계가 달라졌는지 확인합니다.

등기부에 드러나지 않는 선순위 임대차나 보증금에 관한 설명도 확인해야 합니다. 확인설명서와 계약 특약, 상대가 제출한 자료의 작성자와 작성일을 보관하면 어떤 정보를 누구에게서 받았는지 설명할 수 있습니다.

계약 당시 반환 계획을 뒷받침하는 자료가 있었는지와 이후 자금 사정이 악화된 시점을 나누어 살펴보세요. 만료 뒤 연락이 끊겼다는 사실은 정황의 일부지만, 계약 당시 중요한 사실을 숨겼는지는 그때의 자료와 함께 판단합니다.

2. 계약금과 잔금 지급을 각 설명에 연결합니다

고소를 준비할 때는 허위 설명과 돈을 지급한 이유 사이의 관계를 설명할 수 있어야 합니다. 보증금을 맡겨도 안전하다고 판단한 근거가 무엇이었는지, 사실을 알았다면 계약을 맺지 않았을 사정은 무엇인지 정리하세요.

계약금, 중도금, 잔금을 날짜별로 나누고 수취 계좌의 명의와 지급 근거를 붙입니다. 계약금과 잔금을 서로 다른 사람이 받았다면 계약서의 지급 조항, 입금 요청 메시지와 실제 입금증을 함께 대조하는 편이 좋습니다.

문자와 메신저는 발언 앞뒤의 문맥을 보존하세요. 일부 화면만 잘라 모으면 날짜와 상대방, 답변 흐름을 알기 어려울 수 있습니다. 원본은 유지하고 제출용 사본에서 각 증거가 설명하는 사실을 표시합니다.

예를 들어 잔금 전에 대출을 말소하겠다는 약속을 받았다면 누가 언제 어떤 조건으로 약속했는지, 잔금 지급 때 말소됐다고 들었는지, 실제 등기 변동이 있었는지를 한 줄씩 비교해 보세요. 같은 약속이라도 지급 전후에 어떤 정보가 전달됐는지가 중요합니다.

3. 형사고소에 필요한 자료를 사람별로 정리합니다

임대인, 중개인, 계약을 주선한 사람의 역할과 발언을 구분하세요. 여러 사람이 계약에 관여했다는 사실만으로 모두에게 같은 책임이 생기지는 않습니다. 각 사람이 제공한 설명과 자료, 돈을 수령했는지 여부를 나누어 적습니다.

다른 임차인에게서 유사한 설명을 들었다면 자신의 계약과 공통된 점과 다른 점을 따로 표시합니다. 직접 들은 내용, 타인에게 전달받은 내용, 등기 등 자료로 확인한 내용을 구별하면 수사기관이 추가로 확인할 부분을 좁히기 쉽습니다.

고소장에는 피해액과 지급 날짜, 반환받은 금액을 정확히 적으세요. 상대방의 모든 행위를 추측으로 단정하기보다 확인할 자료를 번호로 붙이고, 조사 과정에서 새 자료가 나오면 기존 설명과 어떻게 연결되는지 보완합니다.

형사재판이 진행되면 사건에 따라 배상명령을 검토할 수 있습니다. 범죄 피해의 범위나 책임이 분명하지 않거나 이미 같은 피해에 대한 청구가 진행 중인 경우 등에는 제약이 있을 수 있으므로, 형사 절차의 결과만 기다리지 말고 회수 일정도 함께 확인하세요.

4. 민사 청구와 합의의 이행을 별도로 관리합니다

형사고소를 접수해도 보증금이 자동으로 반환되지는 않습니다. 계약 종료와 보증금 지급을 증명하는 민사 자료, 임차권등기와 보증기관 청구 가능성, 임대인의 재산 상황을 각각 검토하세요.

상대방이 합의를 제안하면 받을 금액과 날짜, 지급 확인 방법을 정리합니다. 일시 지급과 분할 지급은 위험이 다르므로 약속된 금액을 실제로 받았는지, 일부 지급 시 남은 청구나 합의 문구에 어떤 영향이 있는지 확인해야 합니다.

보증기관이나 다른 절차에서 먼저 돈을 받았다면 지급 주체와 금액을 기록하세요. 일부 회수 이후에는 본인이 청구할 잔액과 보증기관이 취득한 권리 범위를 구분해 중복 청구나 예상치 못한 정산 문제를 피해야 합니다.

부천 전세사기 피해가 의심된다면 계약일·지급일·권리 변동일·종료일을 나열하고, 각 날짜에 연결되는 계약서와 대화 자료를 붙여 보세요. 형사 고소에 사용할 자료와 반환 청구에 사용할 자료가 겹치더라도 두 절차의 판단 대상과 기한은 각각 관리하는 편이 좋습니다.

전세사기 의심과 보증금 회수에 어려움을 겪고 계시다면, 관련 분야에 다수의 성공 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기 바랍니다.

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※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.