​안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 

​저희 제이씨엘파트너스는 상가임대차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.

상가 임대차 계약이 종료될 때마다 임대인과 임차인 사이에서 가장 첨예하게 대립하는 문제 중 하나가 바로 임차인(세입자)의 원상복구 의무와 관련된 분쟁입니다. 

단순히 시설을 철거하고 나가는 문제를 넘어, 그 범위와 손해배상 책임까지 복잡하게 얽혀 있어 법률적인 지식 없이는 큰 손해를 볼 수 있습니다. 

오늘은 임대차 관계의 마무리를 깔끔하게 짓고 불필요한 분쟁을 피할 수 있도록, 임차인의 원상복구 의무와 관련된 법리 및 주요 실무 사례들을 소개해드리도록 하겠습니다.

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1. 원상복구 의무에 관한 임대차 계약서 조항의 중요성

일반적인 상가 월세 계약서에는 "임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다"는 내용이 명시되어 있습니다. 

이 약정에 따라 임차인의 원상복구 의무가 발생하는데, 실무에서 가장 자주 부딪히는 문제는 '어디까지 원상복구 해야 하는지?' 그 구체적인 범위에 관한 것입니다.

원상복구의 구체적인 범위를 둘러싸고 임대인과 임차인의 이견이 발생하여 소송전까지 이어지는 경우가 허다합니다. 

이에 대한 법원의 기본 입장은 명확합니다. 원칙적으로 임차인은 **자신이 임차 받았을 때의 상태**로 목적물을 되돌려 놓는 것이 원칙입니다. 

다시 말해, 본인이 새로 설치한 시설물만 철거하면 되는 것이지, 그 이전에 있던 시설물까지 모두 철거할 의무는 원칙적으로 존재하지 않습니다. 

그러나 이러한 원칙은 '특약사항' 이 있는 경우에는 다르게 적용될 수 있습니다. 

만약 계약서에 "임차인은 임대차 목적물을 신축 당시 상태로 명도한다"거나, "임차인은 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상복구 한다"와 같은 구체적인 특약이 기재되어 있다면, 임차인은 해당 특약에 따라 원상복구 의무를 이행해야 합니다. 

따라서 원상복구와 관련된 법적 분쟁을 사전에 방지하려면, 계약을 체결할 때 원상복구 범위를 특약사항에 명확히 기재하고, 임차 시작 당시의 현장 상태를 사진이나 동영상으로 남겨놓는 등 철저하게 증거를 확보하는 등의 노력이 필요합니다.

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2. '포괄적 영업 양도' 시 원상복구 의무의 승계 여부

상가 임대차에서는 기존 임차인으로부터 시설 및 영업권을 넘겨받는 '권리금' 거래가 흔합니다. 이때 원상복구 의무의 승계 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.

만일 신규 임차인이 단순히 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 인수한 것에 불과하다면, 원상복구 범위는 본인이 시설한 부분에 한정됩니다. 즉, 특별한 약정이 없는 한 **현 임차 당시의 상'**로만 복구하면 됩니다.

하지만, 만약 신규 임차인이 이전 임차인의 기존 임대차계약상의 권리·의무를 포괄적으로 양도받기로 계약했다면 상황이 달라집니다. 

이와 관련하여 대법원 판례는 프랜차이즈 커피숍을 포괄 양수하여 상호와 시설을 그대로 사용한 사안에서, 신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 그대로 승계하였다고 보았고, 이에 따라 신규 임차인에게 기존 임차인이 설치했던 시설물 전체에 대한 철거 및 원상회복 의무가 있다고 판시했습니다. 

이처럼 영업의 포괄적 양수도인지, 단순 시설 인수인지를 구별하는 것은 실제소송에서 승패를 가르는 매우 결정적인 요소로 작용합니다. 

3. 원상복구 지연 또는 불이행에 따른 손해배상 책임은?

임차인이 계약 종료 후에도 원상회복 의무를 이행하지 않아 발생하는 손해배상 책임은 크게 **원상회복 공사 비용**과 **임대료 상당액**으로 나뉩니다.

임대인이 직접 원상회복 공사를 진행하고 비용을 지출했다면, 그 비용 상당액을 임차인에게 청구하거나 보증금에서 공제할 수 있습니다. 더욱이, 원상복구가 늦어지면서 임대인이 목적물을 새로운 임차인에게 임대하지 못하는 기간이 발생할 경우, 임대인은 그 기간 동안의 임대료 상당액을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

다만, 이 임대료 상당액은 임대인이 원상회복을 완료할 때까지 무한정 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 

대법원 판례는 임대인이 객관적으로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간을 산정하여 그 기간만큼만 임차료를 청구할 수 있도록 제한하고 있습니다(대법원 2010다27090 판결). 이 '합리적인 기간'을 어떻게 입증하느냐가 실무상 중요한 쟁점이 됩니다.

또한, 임대인이 원상복구 의사 없이 기존 임차인의 시설을 그대로 이용하여 다른 임차인에게 재임대하려는 경우에는, 임대인이 실제로 지출하지 않은 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 없다는 점(대법원 2001다58481 판결) 역시 명심해야 합니다. 

임대인의 '원상복구 의사' 자체가 중요한 법적 판단 기준이 되는 것입니다.

4. 상가 임대차 분쟁 해결, 전문변호사의 도움 받으세요.

상가 임대차 계약의 해지 시 발생하는 원상복구 관련 분쟁은 단순히 비용 문제로만 치부할 수 없습니다. 

이는 계약서의 문구 해석, 영업 양도의 실질 판단, 그리고 손해배상 기간의 객관적 산정 등 고도의 법리적 검토를 요하는 문제입니다. 

무엇보다 관련된 분쟁을 적절히 해결하지  못하면 막대한 금전적 피해가 발생하게 될 가능성이 매우 높습니다.

임대인과 임차인 모두에게 큰 금전적 손실을 초래할 수 있는 만큼, 법률적 리스크를 최소화하고 자신의 권리를 명확히 확보하는 전문적인 접근이 필수적입니다.

임대차 계약의 시작과 끝은 법률적인 안정성이 확보되어야 합니다. 이에 관한 분쟁이 발생하였다면 상가임대차 분쟁 해결에 특화된 변호사에게 도움을 요청하시는 것이 바람직합니다. 

복잡하게 얽힌 원상복구 범위, 손해배상 책임의 객관적 산정, 그리고 특약사항 해석과 관련된 분쟁에 직면하셨다면, 지체 없이 관련 분야에 전문성을 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청셔서 문제를 해결하시기를 바라겠습니다.