전세계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 있는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인임에도 보증금을 돌려받지 못해서 어려움을 겪는 사례가 증가하고 있습니다.

임대인들은 '조금만 기다려주면 해결하겠다'고 말하는 경우가 대부분인데 시간이 지났다고 해서 해결이 되는 경우는 없습니다. 민사절차와 형사고소를 통해서 적극적으로 대응을 해야 듣는 경우가 대부분입니다. 이 글은 대항력을 가지고 있는 상황에서 자신의 권리를 어떻게 하면 회복할 수 있을지, 보증금을 되찾을 수 있는지 구체적인 방법을 알려드립니다.

대항력이란?

임차인이 제 3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있는 법적인 효력을 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 대항력 있는 임차인이 될 수 있는 조건은 크게 2가지로 볼 수 있습니다.

1) 주택 인도

2) 주민등록 전입신고까지 된 경우

이 조건을 충족한 상태에서 임대차계약을 맺으면, 대항력 있는 임차인이 되어 법적으로 보호를 받게 됩니다.

다만 경매와 같은 특수한 상황에서는 우선 변제권도 함께 확보해두는 것이 좋습니다. 확정일자를 받아두는 경우에 인정받을 수 있습니다.

임차권 등기명령

전세 계약이 종료되었다면 보증금을 돌려받지 못하고, 아직 주택을 점유하고 있는 경우 임차권 등기명령을 해두어야 합니다.

이 절차를 통해서 등기부등본상 해당 주택에 임차인의 권리를 공시할 수 있습니다. 향후에 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있도록 합니다.

반드시 다른 곳으로 이사가기 전에 신청을 해두어야 합니다. 다른 곳으로 이사를 간다면 대항력이 상실될 수 있기에 미리 임차권 등기명령 신청을 해두어야 합니다.

<임차권등기명령 신청 방법>

관할 법원에 임차권 등기명령 신청서를 제출 → 신청서, 계약서, 주민등록등본, 확정일자 서류를 제출 → 법원에서 명령 → 임차인이 다른 곳으로 이사를 가도 대항력 유지

보증금 반환 소송

보증금을 돌려받기 위해서 임대인을 상대로 민사소송을 제기할 수 있습니다. 계약 종료한 뒤에도 반환이 이루어지지 않는 경우, 소송을 통해 강제집행이 가능한 판결문을 받아둘 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 특별한 귀책사유가 있지 않는다면 승소확률이 매우 높은 편입니다.

계약서, 입금내역, 전입신고 등의 증빙자료를 제출하여 소송을 제기합니다. 법원을 통해 보증금액과 지연손해금과 같은 손해금액을 청구할 수 있으며 승소한 후에 판결문을 통해서 강제집행을 할 수 있습니다.

임대인의 사기 의도가 의심될 때

임대인이 처음부터 반환을 해주려는 의도 없이 세입자와 계약하고 전세보증금을 개인 용도로 사용했다면, 형법상 사기죄로 처벌을 받을 수 있습니다. 아래의 경우에 해당한다면 고소가 가능한지 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

소유권이 없는 사람이 임대인 행세를 한 경우

선순위 근저당 등 사실을 숨기고 계약한 경우

동일 건물에 대해 이중 계약을 체결한 경우

전세보증금을 돌려줄 능력이나 의지가 없는데 계약을 진행한 경우

사기죄로 형사고소가 적용되면 임대인은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 처벌받을 수 있습니다.

"형사고소를 한다고 바로 보증금을 회수하는 것은 아닙니다.“

형사처벌로 인해서 유죄가 확정된다고 하더라도 민사 절차를 별도로 진행해야 보증금을 회수할 수 있습니다. 그러나 고소를 진행한 것으로 임대인에게 심리적인 압박을 주고, 자발적으로 반환을 유도하는 데에 효과적일 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이라면 전세사기, 보증금 미반환 문제가 발생했을 때 해결하기 어렵고 까다로운 문제에 봉착합니다.

소유권 관계, 등기 문제, 선순위 권리자, 변제 순위 등이 얽혀 있어 법률 검토가 매우 중요합니다. 빠르게 대응할수록 권리를 지킬 수 있으며 피해 사실을 인지한 즉시 대응하는 것이 좋습니다.

대항력 있는 임차인이라고 할지라도 계약이 끝났을 때 보증금을 그대로 돌려받을 수 있다는 보장은 없습니다. 특히 임대인이 고의적이거나 파산인 상황이라면 더욱 해결이 까다롭습니다.

임차권 등기, 민사소송, 경매 참여, 형사고소, 강제 집행 등 법률 대응을 통해 체계적으로 대응해야 하고 각 단계에서 '나의 상황에 맞는 대응방법'을 확인하는 것이 중요합니다.

임차인의 권리를 지키기 위해 노력하는 것은 나 자신이라는 생각을 가지고 능동적으로 대응을 하여서 금전적인 피해를 최소화시키고 문제를 해결하시기를 바랍니다.

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