상가 임대차 계약이 종료되는 시점, 점포를 정리하고 나가는 것으로 모든 임차인 원상복구 의무를 다했다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 현실은 다릅니다. 계약서에 단 한 줄 포함된 원상복구 조항이 임차인에게는 수천 만원의 손해배상을 해야하는 결과가 나타날 수 있습니다.

계약서의 문구, 인테리어 설치 여부, 구조 변경의 범위 뿐만 아니라 전차인의 행위까지도 현 임차인의 책임으로 인정되는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 계약 종료 시점의 대응 방식이 곧 소송의 승패로 이어질 수 있습니다.

*임차인이 기억해야 할 점*

임차인 원상복구 의무를 둘러싼 분쟁을 피하기 위해서는 계약 종료 전에 아래 3가지를 반드시 점검해보시기 바랍니다.

1.계약서 복구 범위가 구체적으로 명시되어 있는가?

대부분 임대차 계약서에는 원상복구 문구가 포함되어 있으나, 구체적으로 범위와 항목 기준이 명확하게 적혀있지 않는 경우가 많습니다.

'임대차 종료시 원상복구'라고 단순하게 적혀있는 것이 아니라 타일, 벽지, 배관 등 임대차 개시 전 상태로 복구와 같이 범위가 구체적으로 기재되어 있는지 확인하시기 바랍니다.

임차인 원상복구 의무가 구체적으로 적혀있지 않으면 임대인과 임차인의 해석이 달라서 다툼의 소지가 커시고 소송으로 이어질 수 있습니다.

계약 체결 시점부터 복구 항복을 나누어서 명시하는 것이 좋으며 입주 당시에 상태를 미리 촬영해서 기록해두는 것이 좋습니다.

2. 철거 대상이 이전 임차인이 설치한 것인지 본인이 설치한 것인지 확인

임차인 중 일부는 이전 사람이 한 것이라고 주장할 수 있지만, 현재 임차인이 계약 당사자이기에 책임을 져야 한다고 판단하는 경우가 많습니다.

실제로 이전 사람이 구조 변경을 하였음에도 현재 임차인에게 철거하라는 경우가 있어서 주의가 필요합니다.

인수 당시 상태를 입증할 수 있도록 촬영해두는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 이전 사람이 한 행위 까지도 임차인 원상복구 의무가 될 수 있습니다.

3. 임대인의 원상복구 요구

임대인이 원하는 수준이 과도한 경우 손해배상을 해줘야 하는 액수가 매우 클 수 있습니다.

예를 들어서, 타일 몇 장만 바꾸면 되는 상황임에도 전면 철거 및 인테리어를 다시 해달라고 비용을 청구하는 요구를 할 수 있습니다.

법원에서는 일반적으로 실질적인 손해가 발생하였는지를 기준으로 판단하기에, 나의 입장을 잘 정리하고 증거를 토대로 적극적인 대응을 하는 것이 좋습니다.

임대인의 요청 내역을 구두로만 듣는 것이 아니라 실제 견적서와 사진을 확인하여서 임차인 원상복구 의무 요구가 타당한지 검토해보는 것이 좋습니다.

*소송 전에 취할 수 있는 전략*

소송을 가기 전에 임차인이 취할 수 있는 대응방법은 분명히 존재합니다.

우선 계약 전에 복구 범위에 대해 사전 합의를 할 수 있습니다. 소송을 제기하기 전에 대화를 해보는 것이 좋습니다.

퇴거 전에 임대인에게 철거해야할 범위에 대해 사전 확인을 요청하고 가능하면 증거를 남길 수 있도록 문자 또는 서면 합의서를 작성하는 것이 좋습니다.

중요한 것은 되도록 문서화 또는 증거를 확실하게 남기는 것입니다.

과도하게 임차인 원상복구 의무를 요구하는 경우, 견적을 비교하고 사진으로 확인하는 등 시설물의 상태를 꼼꼼하게 확인해서 다시 금액을 산정해달라고 요청할 수 있습니다.

실제로 법률 조력을 통해서 협상하여 청구금액이 절반 이상 줄어드는 경우도 있습니다.

*원상복구 범위는 어디까지일까?*

단정적으로 보기는 힘든 문제입니다. 계약서의 문구와 입주 당시의 상태 및 구조물 설치를 누가 했는지 등 임대인이 요구하는 항목이 복합적으로 작용할 수 있습니다. 법률 검토를 통해서 '나에게 맞는 방법'​을 확인해보는 것이 중요합니다.

양측의 입장이 조절이 되지 않아서 다소 감정적인 싸움이 될 수 있습니다. 따라서 소송으로 가기 전에 가능한 합의를 하는 것이 좋은 방법이며, 감정적으로 대응하지 않는 것이 좋습니다.

임차인 원상복구 의무는 일반적으로 생각되는 것보다 과도한지 등을 확인하고 법률 검토를 통해서 빠르게 문제를 해결하고 의견을 조정하여서 피해를 최소화하시기를 바랍니다.