최근 부동산 카페에 올라온 내용이 화제인데, 세입자를 받았다가 퇴거 후 집 내부에 곰팡이, 벽지의 심각한 훼손 등으로 심각한 피해를 입은 사진이 올라왔습니다. 벽에 붙은 마감재가 떨어지기 직전까지 되었으며 새카만 곰팡이로 뒤덮여 있어 모든 것을 복구하는데 많은 비용이 드는 상황입니다.

세입자는 자신의 잘못이 아니라면서 발뺌을 하는 상황이라 이로 인한 피해가 막심한 상황인데 세입자 원상복구가 필요한 상황임에도 대화나 합의가 되지 않아서 골머리를 앓는 상황이 많이 발생합니다. 이러한 문제가 생겼다면 빠르게 법적 대응을 해야 합니다.

1. 세입자 원상복구

계약 때의 원래 모습대로 원성복구 한다는 것에 대해서 기준이 애매하여 양측 간의 의견이 나뉘게 됩니다. 만약 임차인의 과실이 있어서 하자가 생긴다면 세입자 원상복구를 해야 합니다.

애완동물이 물건을 망가뜨리거나 벽지를 뜯고 장판이 망가지는 등의 문제가 대표적입니다. 시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 통상적인 손상은 수리할 필요는 없습니다.

원래 상태로 회복한다는 것은 통상적으로 사용했을 때의 손상은 책임을 지지 않아도 됩니다. 또한 작은 바늘구멍 자국 또는 누수로 인한 벽지 손상 등은 귀책 사유가 아니기에 임대인이 복구를 해야 합니다.

다만 서로 간의 책임에 대한 논쟁이 발생할 수 있기 때문에 범위와 의무는 확실하게 해주어야 합니다. 정확하게 명시하는 것이 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 낙서나 못질 등의 문제는 세입자 원상복구해야 합니다.

특약사항으로 정해진 내용을 추가한다면 이후에 서로 의견이 나뉘지 않고 명확하여 문제를 빠르게 해결하는데에 도움이 됩니다.

오래된 집인 경우에 임차인이 셀프로 꾸며두거나 인테리어를 하는 경우가 있는데 세입자가 노력하여서 가치가 올라갔다면 그것에 대한 금액을 청구할 수도 있습니다. 단순히 꾸며놓는 것이나 자신의 편의를 위해서 설치하는 것은 포함되지 않으며, 문 교체나 창문 교체 등의 사용되는 비용입니다.

다만 임대인의 허락없이 자기 맘대로 하는 것은 인정되지 않습니다. 오히려 다시 세입자 원상복구를 해주어야 할 수도 있기에 미리 대화를 통해서 합의를 하고 녹음 또는 답장을 받아두는 등의 증거가 있어야 합니다.

2. 원상 복구 대응방법 

임대인은 세입자 원상복구와 같은 책임은 없으나, 수선의무가 있습니다. 필요한 상태로 유지해주어야 하기에 시설물이 노후화 되거나 망가졌다면 이로 인한 수리를 해주어야 합니다.

법적으로 명확하게 정해진 내용이 있는 것은 아니기에 당사자간의 합의가 가장 중요합니다.

아무리 계약서에 특약으로 설정해두었다고 하더라도 명확하지 않은 내용이거나 해석이 모호하면 다시 문제가 생길 수 있습니다.

불리한 내용으로 특약을 기재하여도 효력이 발생하는 만큼 법률검토를 해보는 것이 좋습니다.

임차인은 임대차법에 보호를 더 받는 입장입니다. 따라서 일방적으로 불리한 입장이 아닌만큼 책임소재를 명확히 하는 것이 좋습니다.

또한 강행규정을 위반하는 내용이 아니라면 다 인정이 가능하기 때문에 계약서에 기재를 하기 전에 사전 법률검토가 필요합니다. 권리금 미인정 등과 같은 법률적으로 위반사항이 된다면 효력을 인정받기가 어렵지만 그런 것이 아니라면 이에 대한 책임을 지게 되어서 나에게 불이익이 있는 것은 아닌지 확인해보는 것이 좋습니다.

만약 손상이 있는 경우라면 보증금에서 제하고 그 남은 금액을 돌려주면 되는데, 세입자가 살기에 불편하다고 하면서 무리하게 수리를 요구하는 경우도 있습니다. 여기저기 트집을 잡으면서 다 수리를 해달라고 한다면 이러한 요구에 끌려다닐 필요는 없습니다.

세입자 원상복구 문제는 무엇보다 어떻게 상황을 해석하고 이용하는지가 중요한 문제입니다. 불리한 상황에 처해있다면 무조건 소송을 하는 것보다는 상대방과 대화를 통해 합의하는 것도 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 세입자와의 문제가 생겼다면 중재를 통해서 합의를 고려해보시고, 악의적인 세입자인 경우라면 적극적으로 대응하여서 빠르게 문제를 해결하시기를 바랍니다.