최근 주택도시보증공사에서 연속 3년간 적자를 기록하였고, 지난 해 전세보증금으로 나간 금액이 4조원에 달하는 결과를 발표하였습니다. 사회적인 문제로 대두되고 있으며 이로 인한 문제가 커지고 있는 상황입니다. 아직까지는 지급할 수 있는 여력이 되겠으나 이런 구조로 계속 나간다면 장기적으로 지급 자체가 어려울 수 있습니다. 현실적으로 대응하기 위해서는 적극적으로 법률대응을 해야 합니다.

이 때 보증금반환소송을 제기하는데 소송을 시작하였다고 해서 보증금을 자동적으로 돌려주는 것은 아니기에 절차와 반환방법에 대해서 자세하게 알고 있어야 합니다. 임대인이 어떻게 나오는지가 가장 중요한 부분입니다.

1) 임대인의 협조 여부

2) 선순위 임차인 확인

3) 소송 및 적극적인 법률대응

4) 가압류 및 강제 집행 절차

전혀 협조적이지 않고 무대응으로 일관하거나 끝까지 돈이 없다면서 배째라는 식으로 나온다면 더이상 기다려주거나 대화를 할 필요가 없습니다.

다만 임대인이 일시적으로 경제사정이 어려워져서 잠시 돈을 돌려줄 수 없는 것이라면 대화와 합의를 통해 상환날짜를 구체적으로 정하고 빠르게 문제를 해결하는 방법이 있습니다. 집주인이 이렇게 협조적으로 나와준다면 좋겠지만 대부분은 이렇게 나오지 않습니다.

선순위 임차인이라면 망설이지 말고 법적대응을 하여서 보증금 회수 기회를 잡아야 합니다.

대항력이 확보된 경우라면, 집주인이 다른 재산을 가지고 있는지 확인해보고 강제집행을 할 수 있는지 체크해둡니다. 보증금액을 최대한 받을 수 있도록 조치하는 것입니다. 그 다음에 아직도 회수가 다 되지 않았다면 거주하고 있었던 집을 경매로 넘겨서 선순위 임차인이 직접 낙찰을 받는 방법도 있습니다.

경매는 여러가지 권리관계가 복잡하게 섞여있기 때문에 함부로 낙찰을 받는 것은 좋지 않습니다.

임대인이 내지 않은 세금이 많거나, 압류가 걸려있는 상황이라면 낙찰을 받는 것이 오히려 더 손해인 경우도 있습니다. 법률조언을 통해서 얼마나 회수가 가능할지 사전에 검토를 받아보고 진행하는 것이 좋습니다.

'국세' 부분은 많은 선순위 임차인들이 놓치는 부분 중에 하나입니다. 등기부등본에 기록이 되어있지는 않습니다. 당해세와 같은 세금은 우선해서 권리를 가지고 있기에 보다 앞선 순위를 가지게 됩니다.

배당요구종기일인 경매신청 후 약 3개월 즈음에 법원의 경매계에서 열람복사를 신청해서 확인할 수 있으며, 이 열람한 내역에서 국세 교부 청구서를 통해서 세금을 확인합니다. 세금 등의 문제가 얼마나 있는 물건인지 체크 후에 손익을 따져서 입찰을 할지 말지를 결정합니다.

선순위 임차인은 보증금 반환 소송을 통해서 어떻게 금액을 회수할지 정하게 되는데, 재산조사를 통해서 강제집행을 할 지에 대한 결정을 하고, 집주인의 신용상태와 다른 재산이 있는지 꼭 체크해야 합니다. 임대인의 현황이 종합적으로 확인이 되어야 집행을 어떻게 할지 계획을 짜기 수월합니다.

특히 전세보증금을 되돌려받을 수 있는 다른 재산, 부동산이 있다면 빠르게 강제집행을 준비합니다. 만약 가지고 있는 계좌에서 보유한 금액을 확인하고 회수할 수 있습니다. 임대인의 입출금 통장에서 몇 백만원부터 몇 천만원까지 돌려받는 경우도 있습니다.

다만 아무나 임대인의 재산을 조회할 수는 없고 자격을 가진 사람만 확인할 수 있다는 것을 기억해야 합니다.

선순위 임차인이라고 할지라도 함부로 타인의 재산을 확인하기는 어렵습니다.

아파트, 오피스텔과 같은 다세대 주택은 소송을 진행해서 경매를 하지 않으면 집주인에게 강제로 돈을 돌려받기는 힘듭니다. 각 호실별로 등기가 되어 있기에 직접 진행하지 않는다면 절차 자체가 진행되지 않습니다.

반대로 원룸이나 빌라 등의 다가구인 경우에는 다른 사람들이 소송을 제기하고 경매를 넣는다면 같이 진행이 될 수 있습니다. 중요한 것은 보증금액 자체가 남아있지 않아서 경매 자체가 잘 진행되지 않는 경우가 있다는 것인데 이를 깡통전세라고 부릅니다.

현식적으로 선순위 임차인이 적극적으로 대응하여서 경매 및 낙찰 등을 통해 소유권을 받거나 새로 임대하여서 매도 후 보증금을 회수하는 방법도 고려할 수 있습니다. 아무리 확인해도 임대인이 가지고 있는 재산 자체가 없다면 당황스러울 수 있지만, 임대인이 평생 동안 재산이 없는 경우는 거의 없기에 언젠가는 어떻게든 돈을 돌려받을 수 있도록 준비를 해두는 것입니다. 포기하지 않고 적극적으로 나선다면 좋은 결과가 있을 것입니다.