안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 마포구에서 장기간 영업한 상가를 정리할 때, 임대인이 갱신요구 기간이 끝났다는 이유로 새 임차인과의 협의를 거절하는 경우가 있습니다.

갱신요구권은 기존 계약을 이어갈 수 있는 권리이고, 권리금 보호는 계약이 끝날 무렵 영업의 가치를 넘길 기회를 보호하는 제도입니다. 영업 기간만으로 권리금 회수기회 보호가 끝났다고 판단하기는 어렵습니다.

신규 임차인을 소개할 시기, 임대인 답변을 기록하는 방법과 거래가 무산된 뒤 확인할 자료를 살펴봅니다.

1. 10년과 권리금 보호의 관계를 확인하세요

법정 갱신요구 기간이 지났더라도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다. 대법원은 구법상 갱신요구 가능 기간이 지난 경우에도 권리금 보호의무를 인정했습니다.

현행법에서 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 최초 임대차기간을 포함해 최대 10년입니다. 권리금 보호는 제10조의4가 정한 별도 요건에 따라 판단합니다.

예를 들어 마포구 점포에서 11년 영업한 임차인이 계약 종료를 앞두고 새 임차인을 구했다면, 보호기간 안에 주선했는지와 임대인이 어떤 이유로 거절했는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

계약이 합의로 연장됐거나 종료일을 따로 정했다면 실제 종료일을 먼저 확인하세요. 보호기간과 손해배상청구의 기산점도 그 날짜를 기준으로 검토합니다.

2. 종료 전 신규 임차인 주선 자료를 남기세요

현행법상 권리금 회수기회 보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 이 기간에 언제 누구를 어떤 조건으로 주선했는지 기록하세요.

후보자의 계약 의사, 영업 계획, 보증금과 차임을 부담할 수 있는지에 관해 확인된 정보를 임대인에게 전달하세요. 권리금 협의 자료와 신규 임대차 제안은 따로 보관합니다.

협의가 전화로 이루어졌다면 제안 조건과 답변을 문자나 이메일로 다시 확인하세요. 중개인이 관여했다면 소개 날짜와 당시 전달한 조건도 남겨 두세요.

임대인이 누구와도 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 밝힌 경우에는 실제 주선이 필요했는지 판례에 따라 검토할 여지가 있습니다. 거절 표현과 전후 맥락을 함께 보관하세요.

3. 임대인의 거절 사유를 확인하세요

임대인이 제시한 거절 이유가 법에서 인정하는 사유인지 확인하세요. 차임 연체 등 제10조 제1항 각 호의 사유가 있거나 법정 적용 제외에 해당하는지에 따라 결론이 달라집니다.

후보자가 보증금이나 차임을 지급할 능력이 부족하다는 주장에는 당시 제시한 자료를 확인하세요. 임대인의 우려가 구체적인 사정에 근거했는지도 함께 살펴야 합니다.

주변 시세 등에 비춰 현저히 높은 보증금과 차임을 요구했다면 조건을 대조할 자료를 확보하세요. 같은 상권에서도 층·면적·시설 및 계약 시점에 따라 임대료가 달라질 수 있습니다.

직접 영업이나 재건축을 이유로 거절했다면 실제 계획과 관련 자료를 확인하세요. 종료 사유와 신규 계약을 거절한 사유가 서로 다른 경우에는 각각 나누어 검토합니다.

4. 손해액과 청구 기한을 계산하세요

손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 계약 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 거래가 무산된 원인과 손해의 범위를 보여줄 자료가 필요합니다.

시설 투자 내역, 집기 목록, 매출 자료, 권리금 협의서를 모으세요. 감정이 필요하다면 임대차 종료 당시 점포의 상태와 영업 자료를 기준으로 검토합니다.

권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차 종료일로부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 종료일과 청구 기한을 일정에 기록하세요.

퇴거와 보증금 정산을 협의할 때는 권리금 손해까지 합의 범위에 들어가는지 확인하세요. 열쇠 인도나 보증금 수령 확인과 권리금 청구의 정산 범위를 문서에 분명히 적는 편이 좋습니다.

장기 임대차 종료와 권리금 회수에 어려움을 겪고 계시다면, 관련 분야에 다수의 성공 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기 바랍니다.

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