평택 명도소송 변호사, 월세 연체 후에도 세입자가 나가지 않는다면?

직접 문을 잠그거나 짐을 치우기 전에, 계약 종료의 적법성과 실제 점유자부터 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 평택에서 상가나 주택을 임대했는데 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 퇴거하지 않아 곤란을 겪는 분들이 적지 않습니다. 특히 월세까지 밀린 상황이라면 새로운 임차인을 구하기도 어렵고 손해도 계속 늘어나게 됩니다.

평택 명도소송 변호사를 찾고 계신다면 먼저 임대차계약이 적법하게 종료됐는지, 현재 건물을 점유하는 사람이 누구인지 확인하셔야 합니다. 계약이 끝났더라도 임대인이 임의로 출입문을 잠그거나 세입자의 물건을 치울 수는 없습니다. 오늘 포스팅에서는 명도소송의 준비 단계부터 강제집행까지 순서대로 안내해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.계약이 끝났는데 세입자가 버틴다면 02.월세 연체, 일부를 갚아도 명도소송이 가능할까요 03.증거 준비, 실제 점유자와 보증금도 확인하세요 04.가처분부터 강제집행까지 진행 순서

계약이 끝났는데 세입자가 버틴다면

명도소송은 건물을 점유할 법적 권한이 없어진 상대방에게 부동산 인도를 요구하는 민사소송입니다. 임대차계약이 적법하게 종료됐는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 건물인도청구를 검토할 수 있습니다. 다만 계약서에 기재된 만료일이 지났다는 사실만으로 임대차가 반드시 종료되는 것은 아닙니다.

주택임대차에서는 계약갱신청구권 행사와 묵시적 갱신 여부를 확인해야 합니다. 임대인이 갱신 거절 의사를 적법한 기간에 전달하지 않았다면 계약이 계속될 수 있기 때문입니다. 상가 역시 임차인이 법에서 정한 기간 안에 계약갱신을 요구했다면 정당한 거절 사유가 있는지 살펴보아야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함해 10년 범위에서 갱신요구권을 보호하고 있습니다.

월세 연체, 일부를 갚아도 명도소송이 가능할까요

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 임차인의 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 반드시 3개월 연속으로 월세가 밀려야 한다는 의미는 아닙니다. 일부를 납부했더라도 특정 시점에 연체액이 3기분에 달했는지 확인하셔야 합니다.

특히 2026년 6월 24일 대법원은 3기분의 차임 연체로 해지권이 발생했다면, 이후 임차인이 일부를 변제했더라도 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 해지 의사표시가 상대방에게 도달하기 전에 연체액을 줄였다는 이유만으로 반드시 해지를 막을 수 있는 것은 아니라는 취지입니다. 다만 임대인이 해지권을 포기하거나 별도로 계약을 유지하기로 합의했다면 판단이 달라질 수 있습니다.

한편 주택임대차에서는 민법상 2기의 차임액에 달하는 연체가 해지 사유가 될 수 있습니다. 주택과 상가의 적용 기준을 혼동하지 마시고, 미납금과 통지 시점을 구분하여 정리하셔야 합니다.

증거 준비, 실제 점유자와 보증금도 확인하세요

명도소송에서는 계약 종료뿐 아니라 현재 누가 건물을 사용하고 있는지도 중요합니다. 계약서상 임차인과 실제 점유자가 다르다면 승소판결을 받더라도 강제집행 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 상가를 제3자에게 넘겼거나 무단전대한 정황이 있다면 점유 경위를 확인하셔야 합니다.

보증금에서 연체 차임과 정당한 손해를 공제할 수 있지만, 임대인이 주장하는 모든 철거비나 수리비가 인정되는 것은 아닙니다. 임차인의 건물 인도의무와 임대인의 잔여 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있기 때문입니다.

따라서 임차인이 미납한 금액과 임대인이 돌려줘야 할 잔액을 구분하셔야 합니다. 단순히 퇴거만 요구하기보다 금전 정산까지 함께 준비하는 것이 필요합니다.

가처분부터 강제집행까지 진행 순서

임차인이 소송 중 건물 점유를 다른 사람에게 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 이는 판결 이후 점유자가 달라져 강제집행이 어려워지는 상황을 방지하기 위한 절차입니다. 다만 가처분 결정만으로 임차인을 바로 퇴거시킬 수는 없습니다. 전체 흐름은 아래와 같습니다.

이 과정에서 미납 월세와 계약 종료 후 점유에 따른 손해도 함께 청구할지 검토해야 합니다. 다만 종료 후 사용이익과 실제 손해를 구분하여 청구금액을 산정하셔야 합니다.

위와 같은 방식은 별도의 형사·민사 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 퇴거를 서두르시더라도 법적 절차를 거치는 것이 안전합니다.

평택 명도소송은 임차인이 퇴거하지 않는다는 사실만으로 진행하기보다, 계약 종료의 적법성과 점유관계부터 확인하는 것이 중요합니다. 월세 연체액과 통지 기록, 보증금 정산내역을 대조해 보시면 실제로 다투어야 할 부분도 분명해집니다.

퇴거가 지연되는 동안 새로운 임대 일정이 밀리거나 건물 점유자가 변경되면 손해가 커질 수 있습니다. 점유이전금지가처분과 건물인도소송, 강제집행의 필요성을 함께 살펴보셔야 합니다. 계약 종료나 연체액, 점유자에 관한 다툼이 있다면 관련 자료를 바탕으로 제이씨엘파트너스와 함께 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.