고시원 보증금 반환, 간판이 아닌 실제 거주 형태가 기준이 됩니다

주거용 실질이 인정되는 경우 보증금을 되찾는 절차와 준비 사항

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 고시원에 보증금을 맡기고 거주하다 퇴실을 하려는데 운영자가 보증금을 돌려주지 않아 막막해하는 분들이 있습니다. 월세 위주의 단기 계약이라는 인식 때문에 "고시원은 법의 보호를 받기 어렵다"고 생각하고 포기하는 경우도 적지 않습니다.

그러나 고시원이라는 이름만으로 보호 여부가 정해지는 것은 아닙니다. 실제로 어떤 용도로 사용되었는지에 따라 주택임대차보호법의 보호를 받을 여지가 있습니다. 오늘은 고시원 보증금 반환 문제를 어떤 순서로 풀어가야 하는지 정리해 보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.고시원도 임차인 보호 대상이 될 수 있을까 02.주거용 실질을 가르는 판단 요소 03.보증금을 돌려받기 위한 절차 04.청구 상대방 확인과 전문가 조력

고시원도 임차인 보호 대상이 될 수 있을까

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용됩니다. 어떤 건물이 주거용인지는 공부상 용도만으로 정해지지 않고, 임대차 목적물을 실제로 어떤 용도로 사용하고 있는지를 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다. 이 원칙은 고시원에도 그대로 적용될 수 있습니다.

따라서 건축물대장상 용도나 사업장 명칭이 고시원이라고 해서 곧바로 보호 대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 반대로 고시원이라는 이유만으로 무조건 보호받는다고 단정할 수도 없습니다. 결국 개별 사안에서 실제 거주 형태가 어땠는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

주거용 실질을 가르는 판단 요소

주거용 실질이 있는지는 어느 한 가지 사정으로 결정되지 않고 여러 사정을 종합해 판단합니다. 아래와 같은 사정은 일반적으로 주거 목적의 사용이라는 점을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

위 사정은 어디까지나 판단에 참고되는 요소이며, 하나라도 빠지면 곧바로 보호받지 못한다는 뜻은 아닙니다. 그래서 퇴실 전부터 계약서, 입금 내역, 전입신고 여부, 생활 흔적을 보여주는 자료를 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.

보증금을 돌려받기 위한 절차

주거용 실질이 인정될 여지가 있다면 보증금 반환 절차를 다음 순서로 준비할 수 있습니다. 각 사안의 사정에 따라 순서와 시점은 달라질 수 있습니다.

청구 상대방 확인과 전문가 조력

고시원 보증금 문제에서 특히 놓치기 쉬운 부분이 누구에게 청구해야 하는가입니다. 고시원은 건물 소유자가 직접 운영하는 경우도 있지만, 운영자가 건물을 임차해 영업하는 경우도 많습니다. 후자라면 보증금 계약의 상대방은 건물주가 아니라 운영자이므로, 계약서에 적힌 임대인이 누구인지부터 확인해야 합니다.

주거용 실질이 인정되는지, 누구를 상대로 어떤 절차를 먼저 선택해야 하는지는 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다. 퇴실 이전부터 전문가와 함께 증거와 절차를 설계하면 시간과 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다. 보증금 반환과 관련해 구체적인 상담이 필요하시다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 상의해 보시기 바랍니다.

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