안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 상가 계약 만료를 앞두고 더 이상 갱신하지 않겠다고 알렸는데, 임대인이 한 달 전 통지가 아니라며 추가 임대료를 요구한다면 어떻게 해야 할까요?

핵심은 기간 만료 전 갱신 거절 통지와 이미 갱신된 계약의 해지 통지를 구분하는 것입니다. 주택 임대차의 통지 기준을 상가 임차인에게 그대로 적용해서는 안 됩니다.

계약 종료일을 잘못 판단하면 추가 차임과 보증금 반환 시점을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다. 계약의 종류, 통지 내용과 도달일을 차례로 확인하여 실제 종료 시점을 판단해야 합니다. 카카오톡이나 문자로 통지했다면 화면 일부만 잘라 보관하기보다 앞뒤 대화와 날짜를 함께 남기는 편이 좋습니다. 상대방의 답변은 통지의 도달과 당시 협의 내용을 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

1. 계약 만료 전 갱신 거절은 별도로 판단합니다

상가 임대차에서 임차인이 기간 만료 전 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝힌 경우가 문제될 수 있습니다. 임대인의 갱신 거절 통지 기간과 임차인의 통지 기준을 같은 것으로 단정하지 마세요.

대법원 판결은 상가임대차보호법의 묵시적 갱신 규정이 적용되는 사안에서 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일까지의 기간에 갱신 거절을 통지한 경우에도 묵시적 갱신이 이루어지지 않는다고 판단했습니다. 임차인의 갱신요구권 행사 기간과도 구분되는 문제입니다.

따라서 한 달 전 통지가 아니라는 이유만으로 자동 갱신을 단정할 수는 없습니다. 갱신 거절 의사가 계약 만료 전에 임대인에게 도달했는지 확인해야 합니다.

다만 계약서의 특약과 환산보증금 기준, 별도의 갱신 합의가 있었는지 등을 함께 검토해야 합니다. 통지의 제목보다 내용이 중요하므로 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 분명히 적고 도달 자료를 보관하세요. 통지 당시 기간 만료로 종료하겠다는 것인지 중간에 그만두겠다는 것인지 표현이 모호하면 다툼이 생길 수 있습니다. 원하는 종료일과 갱신 여부를 구체적으로 적고 수신 확인 자료를 확보하는 편이 좋습니다.

2. 묵시적 갱신 후에는 해지 효력 시점을 확인합니다

이미 묵시적으로 갱신된 계약을 끝내는 경우에는 다른 기준이 적용됩니다. 상가임대차보호법상 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.

이 경우 해지 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 발송일이 아닌 도달일을 기준으로 계산하므로 문자 수신과 답변, 우편 배달 결과 등을 확인할 필요가 있습니다.

모든 상가의 묵시적 갱신에 같은 3개월 기준이 적용되는 것은 아닙니다. 환산보증금 기준을 초과하는 임대차는 민법상 갱신·해지 규정을 따로 검토해야 합니다.

민법상 기간의 약정이 없는 건물 임대차에서는 임차인의 통고 후 1개월, 임대인의 통고 후 6개월이라는 기준이 문제됩니다. 어떤 규정이 적용되는지 정하지 않은 채 3개월분 차임을 무조건 인정하거나 거절하는 것은 신중해야 합니다. 해지 효력 발생 전까지의 차임 부담은 실제 사용과 합의 내용을 함께 보아야 합니다. 점포를 미리 비웠다는 사실만으로 법적으로 종료되기 전의 모든 지급 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

3. 계약 기간 중 해지는 약정과 사유를 먼저 봅니다

기간이 남아 있는 계약에서 단순히 이사를 원한다는 사정만으로 해지가 가능한 것은 아닙니다. 중도 해지권이 있는 특약이나 법적 해지 사유를 먼저 확인하세요.

상가임대차보호법의 묵시적 갱신 후 해지 규정을 기간이 정해진 모든 계약에 적용할 수는 없습니다. 임대인과 합의하여 종료한다면 종료일, 점포 반환, 차임과 보증금 정산을 함께 정하는 것이 좋습니다.

전화로 종료를 협의했다면 이후 문자나 합의서로 내용을 확인하세요. 합의된 종료일과 임차인의 일방적인 희망 종료일을 구분해야 합니다.

새 임차인을 구하면 종료해 주겠다는 약속도 조건과 완료 시점을 분명히 적어야 합니다. 실제 신규 계약 체결 전후에 어떤 의무가 남는지 확인하면 중개보수나 추가 차임을 둘러싼 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 중도 종료 협의 중에 새 임차인이 입점하는 일정이 바뀔 수 있습니다. 기존 계약의 종료가 어느 사건을 조건으로 하는지 분명히 정해야 협상이 깨졌을 때 남은 기간의 책임을 확인할 수 있습니다.

4. 보증금이 남았다면 권리 보전 후 이전을 준비합니다

계약이 종료되어도 보증금이 돌아오지 않으면 이전을 서두르기 어렵습니다. 임차권등기명령은 계약 종료와 미반환 보증금 등 요건을 확인하여 검토합니다.

신청 자체와 실제 등기 완료는 서로 다릅니다. 권리 보전을 위해 필요한 점유와 사업자등록 등을 성급하게 정리하지 말고, 등기 완료 및 해당 제도의 적용 요건을 확인한 뒤 이전 계획을 세워야 합니다.

임차권등기만으로 보증금이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 권리 보전과 실제 보증금 회수 절차를 함께 검토해야 합니다.

제이씨엘파트너스는 종료 통지와 계약 이력을 확인하여 해지 효력과 보증금 대응을 검토합니다. 임대인이 자동 갱신이나 추가 차임을 주장한다면 계약서와 통지 자료를 준비해 종료일을 먼저 명확히 확인하시기 바랍니다. 점포를 반환할 때에는 시설 상태와 열쇠 전달도 기록해 두세요. 보증금이 일부만 지급되었다면 남은 금액과 지급 약속을 구체적으로 남겨 이후 반환 청구에 필요한 자료를 확보하는 것이 좋습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.