신탁 전세사기, 집주인과 계약했는데 보증금을 못 받는 이유

계약 상대방에게 임대 권한이 있었는지부터 확인해야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 전세계약을 체결하고 보증금까지 보냈는데, 등기부상 소유자가 계약서에 적힌 집주인과 다르다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 신탁 전세사기는 이처럼 소유권과 임대 권한의 차이를 숨기고 계약을 유도하는 방식으로 발생할 수 있습니다.

핵심은 신탁등기 자체가 불법이라는 것이 아니라, 계약을 체결한 사람에게 임대 권한이 있었는지, 그리고 보증금을 누가 반환해야 하는지를 확인하는 것입니다. 이미 입주하셨다면 계약의 효력과 권리 보전 방법부터 차근차근 따져보셔야 합니다.

핵심 안내 목차 01.등기부에 신탁이 있으면 어떤 의미일까 02.위탁자와 서명했다면 계약은 무효일까 03.피해가 의심될 때 먼저 확보할 증거 04.보증금 반환을 위한 대응 절차

등기부에 신탁이 있으면 어떤 의미일까

신탁등기는 부동산 소유권이 위탁자에서 수탁자로 이전되어 있다는 사실을 보여줍니다. 위탁자는 원래 부동산을 맡긴 사람이고, 수탁자는 신탁 목적에 따라 이를 관리하거나 처분하는 주체입니다. 금융기관 대출과 관련된 담보신탁뿐 아니라 다른 목적의 신탁도 있으므로, 신탁등기가 있다고 해서 곧바로 전세사기라고 판단할 수는 없습니다.

특히 예전 소유자가 계속 건물을 관리하거나 월세를 받아왔다는 사정만으로 임대차계약을 체결할 권한까지 인정되는 것은 아닙니다.

위탁자와 서명했다면 계약은 무효일까

위탁자와 계약했다는 이유만으로 모든 임대차가 무효가 되는 것은 아닙니다. 신탁계약 내용에 따라 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 자신의 명의로 임대할 수 있는 경우도 있기 때문입니다. 반대로 권한이나 승낙이 없다면 임차인이 수탁자에게 임대차의 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다.

또 하나 주의할 점은, 수탁자가 임대를 승낙했다고 해서 보증금 반환책임까지 부담하는 것은 아니라는 사실입니다. 실제로 수탁자의 동의 아래 위탁자가 임대한 계약에서, 신탁원부상 약정에 따라 보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 판단된 사례도 있습니다.

중개사가 "문제없는 집"이라고 설명했더라도 우선 검토할 대상은 계약서와 신탁원부의 문구입니다. 설명이 사실과 달랐다면 당시의 안내와 중개 과정을 따로 기록해 두시는 편이 좋습니다.

피해가 의심될 때 먼저 확보할 증거

신탁 전세사기 피해가 의심된다면 계약 당시 누가 어떤 권한으로 보증금을 받았는지 입증할 자료부터 모아야 합니다. 형사상 사기죄를 검토할 때는 임대 권한을 숨기거나 거짓으로 설명했는지, 계약 당시 속일 의도가 있었는지가 쟁점입니다. 민사에서는 계약 당사자와 보증금 수령자, 반환 의무를 부담하는 사람을 구분해야 합니다.

같은 신탁부동산이라도 계약 시점, 승낙 조건, 보증금 수령 계좌가 다르면 책임 판단도 달라질 수 있습니다. 중개사가 신탁 사실이나 임대 권한의 제한을 제대로 설명하지 않았다면 설명의무 위반에 따른 손해배상 문제를 검토할 여지도 있습니다.

보증금 반환을 위한 대응 절차

다만 가압류 대상은 실제 채무자와 재산 관계에 맞게 정해야 합니다. 신탁회사 명의의 부동산이라고 해서 위탁자의 개인채무를 이유로 곧바로 집행할 수 있는 것은 아닙니다.

이미 입주해 전입신고와 확정일자를 갖추셨더라도, 임대 권한이 없는 사람과 체결한 계약이라면 대항력에 문제가 생길 수 있습니다. 이사를 앞두고 계시다면 권리 보전 가능성을 먼저 확인한 뒤 움직이셔야 합니다. 계약 상대방이 책임을 부인하거나 시간을 끄는 사이 소송과 재산 보전 시기를 놓치면 회수가 더 어려워질 수 있으므로, 사실관계가 복잡하다면 법률 검토를 통해 대응 순서를 정하시기 바랍니다.