권리금 방해, 신규 임차인에게 높은 보증금과 월세를 요구했다면

'현저히 고액'의 기준부터 증거 확보, 손해배상 청구까지 정리합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 기존 임차인이 권리금을 받고 가게를 넘기기 위해 신규 임차인을 구했는데, 임대인이 갑자기 보증금과 월세를 크게 올려 계약이 무산됐다면 어떻게 해야 할까요? 주변 상가보다 지나치게 높은 조건을 제시했다면 단순한 임대조건 협상이 아니라 권리금 방해가 문제될 수 있습니다.

물론 임대인이 새로운 임대차계약에서 보증금이나 월세를 올렸다는 이유만으로 곧바로 위법하다고 볼 수는 없습니다. 그러나 신규 임차인이 사실상 받아들이기 어려운 수준의 조건을 제시해 기존 임차인의 권리금 회수 자체를 어렵게 만들었다면 상가건물 임대차보호법상 손해배상 책임으로 이어질 가능성이 있습니다. 오늘은 그 판단 기준과 준비 방법을 정리해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.높은 보증금과 월세가 모두 권리금 방해는 아닙니다 02.계약을 거절하지 않고 임대조건만 높이는 경우 03.권리금 방해 주장을 위한 임대조건 자료 확보 04.손해배상 범위와 실제 손해, 인과관계

높은 보증금과 월세가 모두 권리금 방해가 되는 것은 아닙니다

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 특히 주변 상가의 차임과 보증금, 조세·공과금 등과 비교해 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 명시적인 방해행위로 정하고 있습니다.

중요한 것은 단순한 인상이 아니라 '현저히' 높은지 여부입니다. 건물 가치 상승이나 주변 임대료 상승 등 합리적인 사정이 있다면 일정한 증액 자체는 가능하지만, 객관적인 시세와 동떨어진 조건을 제시해 신규 계약이 사실상 불가능해졌다면 권리금 방해 여부를 구체적으로 검토해야 합니다.

최근 대법원이 위와 같은 요소를 종합적으로 살펴야 한다는 기준을 제시한 만큼, 권리금 방해가 의심된다면 신규 임차인이 계약을 포기했다는 결과만 볼 것이 아니라 임대인이 어떤 조건을 언제 제시했고 그 금액이 객관적으로 어느 정도 높은 수준이었는지를 입증할 자료부터 확보해야 합니다.

계약을 거절하지 않고 임대조건만 높이는 경우도 있습니다

권리금 분쟁에서는 임대인이 "신규 임차인과 계약하지 않겠다"고 직접 말하지 않는 경우도 많습니다. 대신 기존보다 보증금을 크게 올리거나 월세를 몇 배로 제시한 뒤 "이 조건을 받아들이면 계약하겠다"고 말해, 신규 임차인이 스스로 포기하게 되는 방식으로 분쟁이 발생할 수 있습니다.

권리금 방해를 주장하려면 임대조건 자료를 남겨야 합니다

권리금 방해가 의심된다면 아래 자료를 확보해 두시는 것이 좋습니다. 주변 유사 상가의 임대조건이나 실제 매물 자료 역시 요구 금액이 현저히 높은지를 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다.

특히 신규 임차인이 왜 계약을 포기했는지가 드러나는 자료가 중요합니다. 계약이 무산됐다고 대화방을 삭제하거나 임대인과 감정적으로 연락을 끊기보다는, 임대조건이 제시된 과정과 신규 임차인이 이를 받아들이기 어렵다고 밝힌 내용을 그대로 보존하는 것이 좋습니다.

권리금 손해배상은 실제 손해와 인과관계까지 따져야 합니다

임대인의 행위가 권리금 회수기회 방해에 해당하고 그 때문에 실제 손해가 발생했다면 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘을 수 없으며, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다.

다만 높은 보증금과 월세가 제시됐다는 사실만으로 손해배상이 바로 인정되는 것은 아닙니다. 기존 임대조건과 주변 시세, 신규 임차인의 자력과 계약 의사, 실제 계약 무산 원인 등을 종합해 임대인의 요구가 권리금 방해에 해당했는지를 입증해야 합니다.

혼자 대응하면 주변 시세와 적정 차임을 어떤 자료로 입증해야 하는지, 실제 손해배상 범위를 어떻게 산정해야 하는지 판단하기 어려울 수 있습니다. 제이씨엘파트너스는 임대차계약과 권리금계약, 신규 임차인과의 협의 과정 및 임대인의 조건 제시 내용을 검토해 현실적인 권리금 회수와 손해배상 대응 방향을 살펴드립니다.