전세계약갱신청구권 손해배상청구소송, 소송 전 꼭 알아야 할 4가지

증가 이유부터 손해배상금액, 증거 준비, 소송 기간까지 한 번에 정리합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 임대차 3법의 핵심은 전세계약갱신청구권입니다. 상가임대차보호법에만 있던 계약갱신청구권이 주택임대차보호법에도 도입되면서, 세입자는 일방적인 의사표시만으로 동일한 조건에 계약 기간을 연장할 수 있게 되었습니다. 주거 안정을 위해 마련된 제도이지만, 도입 초기인 만큼 거래 현장에서는 혼란과 함께 집주인과 세입자 사이의 갈등도 커지고 있습니다.

최근 특히 늘고 있는 분쟁이 바로 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송입니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 오른 가격으로 세를 준 경우, 세입자가 집주인에게 손해배상책임을 묻는 소송입니다. 제이씨엘 부동산법률연구소에는 관련 승소 경험을 바탕으로 문의가 이어지고 있어, 가장 많이 받는 질문을 정리해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.손해배상청구소송이 최근 늘어나는 이유 02.소송해도 남는 게 없다는 말, 사실일까? 03.세입자가 준비해야 할 증거와 입증 방법 04.소송 기간, 그리고 혼자 진행해도 될까?

손해배상청구소송, 왜 최근 늘어나고 있을까요?

임대차 3법이 시행되면서 집주인과 세입자 사이의 갈등이 커졌고, 많은 경우 분쟁이 원만히 해결되지 못해 소송으로 이어지고 있습니다. 특히 매매가와 전세가가 전반적으로 오르면서 양측의 입장 차이가 더욱 벌어졌습니다.

이렇게 허위의 실거주 사유로 세입자를 내보낸 뒤 제3자와 오른 가격으로 임대차계약을 체결하면, 세입자는 집주인을 상대로 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 제기하게 됩니다. 오른 시세만큼 수익을 얻으려는 집주인과 어떻게든 계속 살고자 하는 세입자의 이해관계가 정면으로 부딪히면서 법적 분쟁이 늘어나고 있는 것입니다.

소송해도 남는 게 없다는 말, 사실일까요?

변호사 비용을 빼고 나면 남는 게 없어 실익이 없다는 이야기가 나오는 이유는, 법에서 정한 방식으로 산정한 손해배상금액이 생각보다 적게 나오는 경우가 많았기 때문입니다. 새로 체결한 임대차계약의 환산월차임과 기존 계약의 환산월차임 차액이 클수록 손해배상금액도 커지는데, 차액이 크지 않은 사안에서는 변호사 비용까지 고려하면 소송을 포기하시는 분들이 많았습니다.

하지만 모든 경우가 그런 것은 아닙니다. 두 계약의 환산월차임 차액이 크다면 그에 비례해 손해배상금액도 커지므로 소송을 고민할 이유가 충분하고, 임대료 상승 폭이 큰 지역일수록 손해배상금액이 높게 산정되는 경향이 있습니다.

금리도 중요한 변수입니다. 주택임대차보호법은 손해배상금액을 산정할 때 한국은행 기준금리를 적용하도록 규정하고 있는데, 저금리 기조가 오래 이어지는 동안에는 산정액이 낮을 수밖에 없었습니다. 이후 기준금리가 오르면서 산정액이 이전보다 훨씬 높아져, 수천만 원에 이르는 사례도 적지 않습니다. 물론 구체적인 금액은 사안마다 다릅니다.

"소송해도 남는 게 없다"는 말만 믿고 곧바로 포기하기보다는, 먼저 내 사안의 손해배상금액이 얼마로 산정되는지 계산해 보시는 것이 좋습니다.

세입자가 소송을 준비하려면 무엇이 필요할까요?

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 세입자가 전적으로 입증책임을 부담하는 소송입니다. 그래서 소송 준비 단계에서 충분한 증거자료를 모아두는 것이 무엇보다 중요합니다. 입증할 증거가 없어 소송 요건이 갖춰졌는데도 진행을 포기하는 경우가 매우 많습니다.

승소하려면 첫째, 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다는 사실, 둘째, 집주인이 오른 가격으로 제3자에게 세를 주었다는 사실을 증거로 입증해야 합니다. 우리 법은 증거재판주의를 채택하고 있어, 주장이 진실이더라도 입증할 증거가 없으면 패소할 수 있습니다.

소송 기간은 얼마나 걸리고, 혼자 진행해도 될까요?

소송 양상은 소장을 받은 집주인의 반응에 따라 달라집니다. 잘못을 바로 인정하는 경우도 있지만, 터무니없는 이유를 대며 책임을 부인하는 경우도 있어 판결까지 걸리는 시간은 사안마다 제각각입니다.

제이씨엘파트너스가 진행한 사건 중 가장 빨리 끝난 사건은 소장 접수 후 3개월 안에 종결되었습니다. 반대로 1심 승소까지 약 7개월이 걸렸고, 집주인이 항소해 현재 항소심이 진행 중인 사건도 있습니다. 개별 사안마다 다르지만, 소장 접수부터 판결 선고까지 일반적인 민사소송은 6~8개월 정도로 생각하시면 됩니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 새로 생긴 생소한 유형의 소송이라 변호사에게도 익숙하지 않은 분야입니다. 그래서 승소 사례를 보유한 변호사 사무실에 사건을 의뢰하시는 것이 바람직합니다. 또한 혼자 소송을 진행하다 보면 임대인과 다시 부딪칠 일이 생기기 마련이고, 이미 감정의 골이 깊어진 상황에서 이는 매우 불편한 일이므로 더더욱 전문가의 도움을 받으시는 편이 좋습니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 고민하고 계신다면 제이씨엘 부동산법률연구소에 도움을 요청해 주십시오. 대한변호사협회에 공식 등록된 풍부한 승소 경험의 부동산전문변호사가 의뢰인에게 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 정확하게 도와드리겠습니다.