상가임대차 갱신청구권, 5년일까요 10년일까요?

2018년 법 개정 전후 계약, 갱신 시점에 따라 결과가 달라집니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 자영업을 준비하며 상가를 임차하신 분들에게 계약 기간은 그 무엇보다 중요한 문제입니다. 임대인에게도 임대차 기간이 의미가 있지만, 임차인인 자영업자에게는 해당 자리에서 계속 영업을 이어갈 수 있는지가 생존과 직결되는 문제이기 때문입니다.

인테리어 비용과 권리금, 보증금까지 거액을 투자해 영업을 시작했는데 자리가 안정될 무렵 퇴거를 요구받는다면 당황스러울 수밖에 없습니다. 오늘은 상가임대차보호법상 계약갱신청구권 기간을 둘러싼 5년과 10년 분쟁의 핵심 쟁점과, 저희가 진행했던 실제 승소 사례를 함께 살펴보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.상가 임차인을 지키는 계약갱신청구권의 의미 02.갱신 기간, 5년과 10년의 갈림길 03.법 개정 전 체결된 계약의 적용 기준 04.제이씨엘파트너스 승소 사례로 보는 실전 대응

상가 임차인을 지키는 계약갱신청구권의 의미

상가임대차보호법은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 최장 10년간 영업을 이어갈 수 있도록 규정하고 있습니다. 대부분의 자영업자들이 대출을 받아 영업 자금을 마련하는 현실을 고려하면, 안정적으로 장사를 이어갈 수 있는 기간을 법으로 보장받는다는 것은 매우 중요한 의미를 갖습니다.

다만 이 권리는 무조건적인 것은 아닙니다. 3기분 이상 차임을 연체하거나 무단으로 전대하는 등 법률에서 정한 채무불이행 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이러한 사유가 없는 한 임차인은 안심하고 영업을 지속할 수 있다는 것이 법의 취지입니다.

갱신 기간, 5년과 10년의 갈림길

현재 임대인과 임차인 사이에서 가장 첨예하게 대립하는 부분이 바로 갱신 기간입니다. 기존 상가임대차보호법상 갱신 가능 기간은 5년이었으나, 2018년 10월 16일 법률 개정으로 10년으로 늘어났습니다. 문제는 법이 개정될 무렵 체결된 계약에 어느 기간을 적용할 것인지입니다.

임대인은 5년을 주장하고, 임차인은 10년을 주장하는 경우가 많아 서로의 입장 차이로 합의에 이르지 못하고 결국 소송까지 이어지는 사례가 적지 않습니다. 이때 핵심은 단순히 계약 체결일이 아니라, 법이 정한 적용 기준을 정확히 따져보는 것입니다.

법 개정 전 체결된 계약의 적용 기준

상가임대차보호법 부칙 제2조는 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용한다'고 규정하고 있습니다. 즉 2018년 10월 16일 이후에 새로 체결되거나 갱신된 임대차 계약이라면 개정된 법률에 따라 10년의 영업 기간이 보장됩니다.

문제는 개정 전에 체결된 계약입니다. 임대인 측은 법 개정 전 체결된 계약이므로 무조건 5년이 적용된다고 주장하는 경우가 많지만, 이 주장은 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다. 개정 전에 계약을 체결했더라도 그 이후 갱신이 이루어졌다면 10년 규정을 적용받을 여지가 충분히 있기 때문입니다.

제이씨엘파트너스 승소 사례로 보는 실전 대응

저희 제이씨엘파트너스가 실제로 진행했던 사건에서는, 법 개정 전 체결된 계약을 근거로 임대인이 5년 갱신청구권 만료를 주장하며 임차인을 상대로 명도소송을 제기했습니다. 저희는 피고 임차인 측을 대리하여, 해당 계약이 개정 전 체결되었더라도 법 개정 이후 갱신된 임대차에 해당하므로 10년 규정이 적용되어야 한다고 주장했습니다.

재판부는 부칙 제2조의 취지를 근거로 저희 측 주장의 타당성을 인정하여 임대인의 명도 청구를 기각했습니다. 이처럼 동일한 조항이라도 계약 체결·갱신 시점과 구체적 사실관계에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

※ 함께보면 좋은 글 01.상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용되는 경우는? 02.상가임대차보호법 계약갱신청구권 vs 묵시적갱신 03.상가 임대차 계약 갱신: 임차인의 권리 및 법적 절차