양천구 명도소송 변호사, 월세 연체·계약 종료 후에도 안 나간다면

계약해지부터 점유자 특정, 강제집행까지 처음부터 구조를 만들어야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 임대차계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않거나 월세를 수개월째 지급하지 않는다면 임대인 입장에서는 상당히 난감할 수밖에 없습니다. 새로운 임차인과 계약을 진행해야 하는데 기존 임차인이 퇴거하지 않아 일정이 계속 밀리기도 하고, 상가라면 임대료 손실이 매달 누적될 수도 있습니다.

그렇다고 문을 임의로 잠그거나 임차인의 짐을 밖으로 옮기는 방식으로 해결하려 하면 오히려 새로운 법적 분쟁으로 번질 수 있습니다. 오늘은 양천구 명도소송 변호사를 찾는 분들이 자주 궁금해하시는 계약해지, 점유자 특정, 강제집행까지의 절차를 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.명도소송, 어떤 경우에 제기할 수 있을까요 02.상담 전, 계약해지부터 정확히 해야 합니다 03.명도소송 전 점유이전금지가처분을 함께 보는 이유 04.명도 판결을 받았는데도 나가지 않는다면

명도소송, 어떤 경우에 제기할 수 있을까요

명도소송은 부동산을 점유할 법적 권리가 없어진 사람에게 주택이나 상가 등을 인도하도록 요구하는 소송입니다. 대표적인 경우는 임대차기간이 종료됐는데도 임차인이 계속 점유하는 상황이지만, 단순히 계약서에 적힌 날짜가 지났다는 이유만으로 항상 바로 명도를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 주택이라면 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 문제가, 상가라면 상가건물 임대차보호법에 따른 갱신요구권 문제가 함께 검토되어야 할 수 있습니다.

또 다른 대표적인 사유는 차임 연체입니다. 일반적인 건물 임대차에서는 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 상가건물 임대차에는 별도 규정이 있어, 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 주택인지 상가인지, 계약기간이 실제 종료됐는지, 연체된 차임이 얼마인지를 먼저 확인해야 합니다.

상담 전, 계약해지부터 정확히 해야 합니다

실무에서 의외로 많이 문제가 되는 부분이 계약해지 통보입니다. 임차인이 월세를 계속 연체하고 있다고 해서 임대인이 마음속으로 계약을 끝내기로 결정한 것만으로 모든 절차가 완료되는 것은 아닙니다. 계약해지 사유가 발생했다면 해당 사유를 토대로 계약을 해지한다는 의사를 명확하게 전달하고, 나중에 이를 증명할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

특히 상가 임차인의 경우에는 계약갱신요구권이 별도로 문제될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 일정 범위에서 임차인의 갱신요구권을 인정하지만, 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 등에는 갱신을 거절할 수 있는 사유를 두고 있습니다. 따라서 월별 납부금액과 연체금액을 표로 정리해두는 방식이 계약해지 사유와 미지급 차임 청구를 정리하는 데 훨씬 유리합니다.

명도소송 전 점유이전금지가처분을 함께 보는 이유

명도소송을 시작할 때 반드시 살펴봐야 하는 것이 현재 점유자가 누구인가입니다. 예를 들어 임차인 A를 상대로 소송을 진행해 판결까지 받았는데, 소송 도중 A가 다른 사람 B에게 점포를 넘기고 B가 실제 점유하기 시작했다면 집행 단계에서 문제가 발생할 수 있습니다. 판결은 기본적으로 소송 당사자를 기준으로 하기 때문입니다.

이런 상황을 대비해 검토하는 절차가 부동산 점유이전금지가처분입니다. 명도소송 등을 진행할 때 점유이전금지가처분을 함께 신청하면 현재 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것을 금지하여 이후 절차의 실효성을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 임차인이 실제로 거주하면서 점유관계에 변화가 없을 것으로 예상되는 사건이라면 필요성과 비용을 따져봐야 하고, 상가처럼 제3자에게 영업장을 넘기거나 전대할 가능성이 있는 사건이라면 초기부터 점유관계를 고정해 둘 필요성이 커질 수 있습니다.

명도 판결을 받았는데도 나가지 않는다면

명도소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 임차인이 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 판결 이후에도 임차인이 계속 버틴다면 결국 강제집행을 검토해야 합니다. 민사집행은 법률에 특별한 규정이 없는 한 집행관이 실시하며, 임대인이 판결문을 들고 직접 들어가 임차인의 짐을 옮기는 방식이 아니라 법원과 집행관을 통한 적법한 인도집행 절차를 밟아야 합니다.

실제 집행 과정에서는 건물 안에 임차인의 집기나 가구, 영업물품 등이 남아 있는 경우가 많은데, 대법원은 목적물이 아닌 동산이 있는 경우 집행관에게 이를 제거해 인도집행을 할 책무가 있다고 보고 있습니다. 한편 경매로 부동산을 취득한 경우에는 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 일정한 요건에서 부동산 인도명령을 신청할 수 있는 등 일반 명도소송과 다른 절차가 적용될 수 있어, 사건의 성격에 따라 절차를 구분해야 합니다.

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