집주인 죽었을 때 보증금 회수, 상속인부터 확인해야 합니다

임대인의 사망 이후 보증금을 돌려받기 위해 반드시 거쳐야 할 절차를 안내해 드립니다.

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 전세계약이 끝나기 전이나 보증금을 받아야 할 시점에 집주인이 사망하면 누구에게 반환을 요구해야 하는지부터 막막해질 수 있습니다. 집주인 죽었을 때 보증금 회수는 임대차계약이 사라지는 것이 아니라, 상속관계를 확인하고 반환의무를 승계한 상대방을 특정하는 과정부터 시작해야 합니다.

상속인이 있다고 해서 바로 돈을 받을 수 있는 것도 아니므로 임차권등기, 보증금반환청구, 강제집행까지 필요한 절차를 함께 살펴봐야 합니다. 특히 상속포기나 한정승인이 진행되고 있다면 대응 방식이 달라질 수 있으므로, 오늘 포스팅에서는 단계별로 확인해야 할 사항을 자세히 안내해 드리겠습니다.

집주인 사망 시 보증금은 누구에게 청구해야 하나

집주인이 사망해도 임대차보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 민법 제1005조에 따르면 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하므로, 임대인의 사망 이후에는 상속관계를 확인해 반환청구 상대방을 정해야 합니다.

우선 임대인의 가족관계와 상속인을 확인하고, 여러 명이라면 각자의 상속 여부와 상속포기 또는 한정승인 여부를 살펴야 합니다. 등기사항증명서에 여전히 사망한 임대인 이름이 남아 있다고 해서 상속관계가 발생하지 않은 것은 아니므로, 계약관계와 상속관계를 동시에 확인해야 누구에게 얼마를 청구할 것인지 판단할 수 있습니다.

집주인 사망 후 보증금 회수에 필요한 증거

집주인 사망 후 보증금 회수에서는 임대차가 실제로 존재했고 계약이 종료됐으며 아직 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 입증할 자료가 기본입니다. 여기에 상속인이 누구인지 확인할 수 있는 자료가 추가로 필요할 수 있습니다.

상속인이 연락을 받지 않거나 서로 책임을 미룬다고 해서 구두 연락만 반복하는 것은 좋지 않습니다. 계약 종료와 반환 요구가 언제 이루어졌는지 확인할 수 있도록 기록을 남겨 두어야 이후 소송이나 집행에서도 사실관계를 설명하기 수월합니다.

임차권등기와 보증금 소송 절차

임대차가 종료됐는데 보증금을 반환받지 못했다면, 집주인이 사망한 경우에도 임차권등기명령과 보증금반환청구 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인이 사망한 상태라면 신청이나 소송 과정에서 상속인을 특정하기 위한 추가 자료가 요구될 수 있고, 상속관계가 복잡하거나 상속등기가 아직 되지 않았다면 법원으로부터 보정 요구를 받을 가능성도 고려해야 합니다.

이사를 예정하고 있다면 임차권등기명령을 신청했다는 사실만 보고 바로 전출하기보다 등기가 실제로 완료됐는지를 확인하는 것이 안전합니다. 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 이후 일정한 요건 아래 계속 유지될 수 있기 때문입니다.

상속포기 시 보증금 회수는 어떻게 되나

상속인이 상속을 포기했다는 이유만으로 보증금 채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 상속포기가 이루어지면 다음 순위 상속인에게 상속이 이어지는지, 모든 상속관계가 정리됐는지를 확인해야 하므로 반환청구 상대방을 다시 특정해야 할 수 있습니다.

민법상 상속포기는 정해진 기간 안에 가정법원에 신고하는 절차를 거쳐야 하므로, 가족이 단순히 상속을 받지 않겠다고 말한 것과 법원의 상속포기 신고가 받아들여진 것은 구분해야 합니다. 상속인의 존재 자체가 분명하지 않은 경우에는 이해관계인이 법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있는 제도도 있습니다.