임대인의 허위 실거주 갱신 거절, 매매로 이어져도 손해배상 받을 수 있을까요?

전세 계약 갱신청구권을 둘러싼 분쟁과 손해배상 책임의 범위를 함께 살펴봅니다.

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 임대인과 임차인 사이에서 발생하는 다양한 분쟁 중에서도 전세 계약 갱신청구권과 관련된 다툼은 특히 빈번하게 발생하고 있습니다. 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 이 제도는 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있는 권리로, 통상 2년으로 정해진 전세 계약 기간에 2년이 추가되어 최대 4년간의 거주 기간을 보장받을 수 있도록 하고 있습니다.

그런데 이러한 갱신청구권 행사 과정에서 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 실제로는 다른 임차인에게 임대하거나 제3자에게 매매를 하는 사례가 적지 않게 발생하면서 임차인과 임대인 사이의 분쟁이 이어지고 있습니다. 오늘 포스팅에서는 실거주를 이유로 한 갱신 거절, 그리고 그 이후 매매가 이루어졌을 때 손해배상책임이 인정되는지에 관해 자세히 안내해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.전세 계약 갱신청구권의 의미와 요건 02.임대인의 실거주 사유 갱신 거절, 무엇이 문제인가 03.매매의 경우에도 손해배상책임이 인정되는가 04.손해배상 청구 시 반드시 준비해야 할 사항

전세 계약 갱신청구권의 의미와 요건

전세 계약 갱신청구권은 임차인의 안정적인 주거 생활을 보장하기 위해 주택임대차보호법에서 마련한 제도입니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

다만 이 권리는 임차인이 자유롭게 여러 번 행사할 수 있는 것이 아니라 1회에 한하여 행사가 가능하다는 점에 유의해야 합니다. 통상 2년으로 체결되는 전세 계약에 갱신청구권을 사용하면 2년이 추가되어, 최대 4년까지 동일한 주택에서 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.

임대인의 실거주 사유 갱신 거절, 무엇이 문제인가

주택임대차보호법은 임대인이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우, 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다. 문제는 임대인이 실거주 의사가 없음에도 이를 핑계로 갱신을 거절한 뒤, 더 높은 가격으로 새로운 임차인을 구하거나 주택을 매도하는 경우입니다.

다른 갱신거절 사유와 달리 실거주 여부는 임대인의 내심의 의사에 해당하는 것이어서, 갱신 거절 당시 임차인이 의심스러운 정황을 느끼더라도 임대인의 말을 믿고 따를 수밖에 없는 구조적인 한계가 있습니다.

매매의 경우에도 손해배상책임이 인정되는가

임대인이 허위로 실거주를 내세워 임차인의 갱신 요구를 무력화한 뒤 제3자에게 임대를 준 경우에는 주택임대차보호법에 따라 손해배상책임을 부담한다는 점이 비교적 명확하게 규정되어 있습니다.

그러나 임대가 아닌 매매가 이루어진 경우에도 동일하게 손해배상책임이 인정되는지에 관해서는 그동안 다툼이 많았습니다. 주택임대차보호법에 매매의 경우를 명시적으로 규정한 조항이 없기 때문에, 임대인 측은 손해배상책임이 없다고 주장하고 임차인 측은 허위 사유로 갱신 요구를 무력화시킨 이상 임대와 매매를 달리 볼 이유가 없다고 주장합니다.

다행히 최근 하급심 판례에서는 임차인의 주장을 받아들이는 사례가 늘어나고 있으며, 국토교통부 또한 유권해석을 통해 매매의 경우에도 손해배상책임이 인정된다는 입장을 밝힌 바 있어 임차인에게 유리한 흐름이 이어지고 있습니다.

손해배상 청구 시 반드시 준비해야 할 사항

매매를 이유로 한 손해배상 소송에서는 임차인이 임대인의 허위 실거주 사실을 입증해야 하는 책임을 부담하기 때문에 소송 진행이 결코 쉽지 않습니다.

따라서 갱신 거절 시점부터 매매 계약 체결까지의 정황, 등기부등본, 중개 매물 등록 이력 등 다양한 자료를 체계적으로 수집하고 정리하는 과정이 중요하며, 이 과정에서 관련 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받는 것이 효과적입니다.

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