중랑구 계약갱신청구권 변호사, 실거주 거절과 갱신 분쟁 대응

갱신요구 시기와 실거주 의사, 두 가지를 함께 확인해야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 전세계약 만료를 앞두고 계속 거주하려 했는데 집주인이 갑자기 직접 들어와 살겠다며 퇴거를 요구하는 경우가 있습니다. 반대로 임차인이 계약갱신을 요구했지만 이미 시기를 놓쳤다는 말을 듣고 이사를 준비하는 상황도 생기죠.

중랑구 계약갱신청구권 변호사를 찾고 있다면 우선 임차인이 적법한 기간 안에 갱신을 요구했는지, 임대인이 주장하는 갱신거절 사유가 법에서 인정되는 사유인지부터 나눠 확인해야 합니다. 특히 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 사건은 집주인이 말로 "들어가 살겠다"고 했다는 사실만으로 끝나는 것이 아니라, 실제 거주의사와 이후 임대 상황까지 분쟁의 쟁점이 될 수 있으므로 함께 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.지금 갱신청구 가능한 기간부터 확인해야 합니다 02.이런 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다 03.실거주 거절은 실제 거주의사를 따져야 합니다 04.거짓 실거주라면 손해배상을 검토할 수 있습니다

지금 갱신청구 가능한 기간부터 확인해야 합니다

계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 것이 아니므로 계약 만료일을 기준으로 먼저 행사기간을 계산해야 합니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 적법하게 갱신되면 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

예를 들어 계약 종료일이 12월 31일이라면 만료 직전에 갑자기 갱신을 요구하기보다 법에서 정한 행사기간 안에 의사를 전달했는지부터 확인해야 합니다. 갱신 요구는 나중에 분쟁이 발생할 가능성을 생각해 문자나 카카오톡, 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 하시는 것이 좋습니다. "계속 살고 싶다"고 막연하게 이야기한 것인지, 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 명확하게 전달한 것인지에 따라 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

이런 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다

임차인이 계약갱신청구권을 행사했다고 해서 임대인이 모든 경우에 계약을 연장해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 별도로 규정하고 있습니다. 대표적으로 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우, 임대인 동의 없이 주택을 전대한 경우, 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 등이 있습니다.

또 법에서 정한 철거나 재건축 사유가 있거나 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에도 갱신거절이 가능할 수 있습니다. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반해 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 역시 법정 거절사유가 될 수 있습니다.

실거주 거절은 실제 거주의사를 따져야 합니다

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다면 실제로 거주하려는 의사가 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 대법원은 실거주 의사를 판단할 때 임대인의 진술 하나만 보는 것이 아니라 여러 사정을 종합해야 한다고 보고 있습니다. 임대인의 현재 주거 상황, 본인이나 가족의 직장과 학교, 해당 주택으로 이사하려는 이유, 갱신거절 전후의 행동, 기존 주거지에서 실제로 이사할 준비를 했는지 등이 판단자료가 될 수 있습니다.

예를 들어 임대인이 처음에는 보증금을 크게 올려달라고 요구하다가 임차인이 거절하자 곧바로 "내가 들어가 살겠다"고 말을 바꾼 경우라면 그 과정이 실제 거주의사를 판단하는 자료가 될 수 있습니다. 반대로 임대인이 현재 살고 있는 집의 계약을 종료했고 직장이나 가족 사정 때문에 해당 주택으로 이사해야 하는 객관적인 정황이 존재한다면 실거주 의사가 인정될 가능성이 높아질 수 있습니다. 따라서 "실거주가 거짓인 것 같다"는 의심만으로 대응하기보다 갱신거절 전후 임대인이 어떤 말을 했고 이후 주택을 어떻게 사용했는지 확인하시는 것이 필요합니다.

거짓 실거주라면 손해배상을 검토할 수 있습니다

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 이유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 기존 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대인이 본인이나 직계존·비속의 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 갱신됐을 경우의 임대차기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 부담하도록 정하고 있습니다. 아래 순서를 참고해 자료를 정리해두시기 바랍니다.

당사자가 별도로 손해배상액을 정하지 않았다면 법에서는 환산월차임 3개월분, 새로운 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, 실제 발생한 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 정하도록 하고 있습니다. 다만 제3자에게 다시 임대됐다는 사실 하나만 확인할 것이 아니라 새로운 임대차가 언제 시작됐고 임대인에게 정당한 사정이 있었는지까지 함께 확인해야 하므로, 계약 만료일과 갱신요구 날짜, 거절 사유 관련 대화를 먼저 정리한 뒤 갱신거절의 적법성과 손해배상 가능성을 법률적으로 검토해보시는 것을 권해드립니다.

※ 함께보면 좋은 글 01.전세계약갱신청구권 거절, 임대인 허위 실거주 시 '이것'부터 확인하세요 02.임대인 허위 실거주 계약갱신청구권 위반 손해배상청구소송 승소 전략 03.임대인의 계약갱신 거절, 정당한 사유와 입증 기준