전세계약갱신청구권 계약서, 재계약할 때 반드시 남겨야 할 내용은

합의갱신과 계약갱신요구권 행사, 문구 하나 차이가 다음 만기의 분쟁을 좌우합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 기존 전세계약의 만기가 다가와 집주인과 보증금만 조금 조정한 뒤 계약서를 다시 작성하는 경우가 있습니다. 이때 전세계약갱신청구권 계약서에 단순히 '재계약'이라고만 적어두면 나중에 임차인이 갱신청구권을 실제 사용한 것인지, 당사자끼리 합의해 계약기간만 연장한 것인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

당장은 계속 거주하면 되니 별문제가 없어 보이지만, 다음 계약 만기에 임대인이 실거주를 주장하거나 임차인이 다시 갱신을 요구하면서 문제가 드러나는 경우가 있습니다. 결국 계약서를 새로 쓰는 것보다 중요한 것은 이번 갱신의 법적 성격을 문서에 정확하게 남기는 것입니다.

단순 재계약과 구분하지 않으면 문제가 됩니다

전세계약을 한 번 연장했다고 해서 무조건 계약갱신요구권을 사용한 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 자유롭게 조건을 협의하여 기간을 연장하는 합의갱신과, 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장되는 것은 구별해서 살펴봐야 합니다.

문제는 실제 계약서에 이러한 구분이 전혀 남아 있지 않은 경우입니다. 계약기간을 2년 연장하면서 "기존 계약을 갱신한다"라고만 적어놓았다면 이후 어느 한쪽에서 "당시 갱신청구권을 행사한 것" 또는 "그냥 서로 합의한 재계약"이라고 서로 다른 주장을 할 가능성이 있습니다. 이번 갱신이 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지, 별도의 합의갱신인지를 분명하게 남겨두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 중요합니다.

'행사 여부'를 명확하게 남겨야 하는 이유

현재 주택 임대차 계약 신고 제도에서도 갱신계약을 신고하는 경우 계약갱신요구권 행사 여부를 별도로 기재하도록 하고 있습니다. 임대차 신고서에는 갱신계약인지 여부뿐 아니라 계약갱신요구권을 '행사'했는지 '미행사'했는지를 구분하는 항목이 마련되어 있어, 실제 계약에서도 행사 여부를 명확하게 남겨두는 것이 중요하다는 점을 보여줍니다.

계약서 특약에 "본 계약은 임차인의 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사에 따라 체결한다"는 취지를 기재하거나, 단순 합의갱신이라면 갱신청구권 행사와 별개의 합의라는 점을 명확하게 정리하는 방법을 생각할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 별도로 합의해 계약을 갱신했다는 사실만으로 계약갱신요구권이 당연히 소진되는 것은 아니라는 점도 함께 알아두어야 합니다.

보증금 증액 시 확인해야 할 사항

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서는 보증금이나 차임 증액에도 법적 제한이 적용될 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따른 갱신 과정에서 증액하는 경우 원칙적으로 기존 금액의 5%를 초과할 수 없고, 계약체결 또는 종전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다는 제한이 적용됩니다.

다만 여기에서도 합의갱신인지 계약갱신요구권에 따른 갱신인지가 문제가 될 수 있습니다. 단순히 이전 보증금보다 5% 이상 올랐다는 이유만으로 모든 갱신계약이 곧바로 잘못됐다고 판단해서는 안 되며, 보증금이 실제로 증액됐다면 증액분에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 갱신 계약에 다시 확정일자를 받아두는 것도 놓치지 말아야 합니다.

다음 계약 종료까지 생각하고 작성해야 합니다

전세계약갱신청구권 계약서를 작성할 때 가장 위험한 생각은 "어차피 기존 계약에서 날짜만 바꾸는 것이니 간단하게 적어도 된다"는 것입니다. 지금은 임대인과 임차인의 관계가 원만하더라도 다음 계약 만기에는 서로 원하는 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약이라면 임차인이 반드시 새 계약기간 2년을 모두 채워야 하는 것도 아닙니다. 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용되어 임차인은 계약기간 중 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 반대로 단순 합의재계약이라면 같은 방식으로 단정해서는 안 되며, 계약기간과 중도해지 특약을 따로 확인해야 합니다.