민간임대아파트 전세사기 HUG 보증이행 거절, 보증금을 돌려받기 위해 어떤 대응이 필요할까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

민간임대아파트에서 임대보증금을 돌려받지 못한 데다 HUG의 보증이행청구까지 거절됐다면 더 이상 보증금을 회수할 방법이 없는 것일까요?

그렇지 않습니다. 먼저 가입된 보증의 정확한 상품명과 보증금액, 지급거절 사유를 확인한 뒤 HUG에 대한 보증이행청구와 임대사업자에 대한 보증금반환청구를 서로 구분하여 대응해야 합니다.

민간임대아파트는 임대사업자뿐 아니라 시행사, 신탁사, 금융기관과 보증기관 등이 복잡하게 연결된 경우가 많습니다. 따라서 단순히 “HUG 보증에 가입돼 있다”는 사실만 확인할 것이 아니라 보증서·약관과 임대차계약, 등기사항증명서 및 실제 자금흐름을 함께 분석하는 것이 중요합니다.

01. 민간임대아파트의 HUG 보증은 어떤 상품인지부터 확인해야 합니다

민간임대아파트라고 해서 보증금 미반환 위험에서 자유로운 것은 아닙니다. 특히 현행 민간임대주택에 관한 특별법 제49조는 민간건설임대주택 등 법에서 정한 민간임대주택을 임대하는 임대사업자에게 원칙적으로 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 하고 있습니다.

여기서 가장 먼저 구별해야 할 것이 임대사업자가 가입하는 ‘임대보증금보증’과 임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’입니다. 두 상품은 가입주체와 보증관계, 이행요건이 서로 다르므로 같은 HUG 보증이라고 해서 동일한 절차를 적용할 수 없습니다.

특히 민간임대주택의 임대보증금보증은 임대사업자를 중심으로 운영되는 보증이고, 전세보증금반환보증은 일반적으로 임차인의 전세보증금 반환위험을 보장하는 별도의 보증상품입니다.

법이 정한 일정한 요건에서는 임대보증금 전액이 아닌 일부 금액만을 보증대상으로 하는 것도 가능합니다. 따라서 보증 가입 사실만 보고 “내 보증금 전액이 HUG에서 보장된다”고 단정해서는 안 됩니다.

보증금 미반환 사고가 발생했다면 보증서의 상품명, 보증채권자와 보증금액, 보증기간을 가장 먼저 확인해야 합니다.

02. 보증이행이 거절됐다면 무엇부터 확인해야 할까요?

HUG 보증서가 존재한다고 해서 보증금이 반환되지 않는 모든 상황에서 자동으로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다. 실제 이행 여부는 해당 보증의 약관과 보증서에 정해진 보증사고, 보증기간, 면책 또는 보증채무 제외사유 등을 기준으로 판단됩니다.

따라서 지급거절 통지를 받았다면 먼저 HUG가 어떤 약관조항과 어떤 사실관계를 근거로 거절했는지를 항목별로 분석해야 합니다. 단순한 서류 누락인지, 임대차 종료나 보증사고 발생 여부에 관한 문제인지, 보증가입 당시의 계약내용 또는 보증범위가 문제인지에 따라 대응방법이 달라집니다.

기본적으로 보증서와 적용 약관, 보증이행청구서, 지급거절 또는 보완요청 통지서를 확보해야 합니다. 여기에 임대차계약서와 보증금 입금내역, 계약 종료·해지에 관한 자료, 임대사업자의 회생·파산 또는 보증금 미반환 상황을 보여주는 자료를 함께 정리할 필요가 있습니다.

보완 가능한 서류나 절차상의 문제가 원인이라면 추가자료를 제출하여 다시 이행을 요구할 수 있습니다. 반면 사실관계가 모두 확인되어 있는데도 보증범위나 약관해석을 이유로 지급을 거절하고 있다면 보증기관의 보증채무 자체를 법적으로 다툴 수 있는지를 검토해야 합니다.

HUG의 첫 지급거절 통지가 곧 최종적인 법적 결론을 의미하는 것은 아닙니다. 거절사유가 보완 가능한 문제인지, 약관해석이나 보증책임 자체에 관한 다툼인지부터 구별해야 합니다.

03. HUG 절차와 임대사업자 상대 소송은 왜 별개일까요?

HUG에 보증이행을 청구하고 있다고 해서 임대사업자에 대한 보증금반환채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 임대사업자는 임대차계약에 따라 보증금을 반환할 의무를 부담하고, HUG의 책임은 별도의 보증계약과 보증약관에 따라 정해집니다.

따라서 보증기관과 분쟁이 장기화될 가능성이 있다면 임대사업자에 대한 권리행사를 계속 미루는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다. 임대차가 종료됐고 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 검토하고, 임차권등기가 실제 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 기존 대항력·우선변제권 보존에 중요합니다.

이후 임대사업자를 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 집행권원을 확보할 수 있습니다. 임대사업자의 책임재산이 줄어들 우려가 있다면 소송 전 또는 소송과 함께 부동산·예금·매출채권 등에 대한 가압류의 실익도 검토할 수 있습니다.

판결 이후에도 보증금을 지급하지 않는다면 부동산 경매나 채권압류·추심 등 강제집행으로 연결해야 합니다. 이미 해당 임대주택에 경매가 진행되고 있다면 임차인의 대항력과 확정일자, 배당요구 여부 및 선순위권리를 분석하여 예상 배당액을 계산해야 합니다.

고의적인 기망이나 허위계약, 보증금 편취 목적의 재산처분 등 구체적인 전세사기 정황이 있다면 형사고소를 병행할 수도 있습니다. 다만 단순한 보증금 미반환만으로 사기죄가 자동 성립하는 것은 아니므로 계약 당시의 기망행위와 고의 등을 별도로 입증할 자료가 필요합니다.

04. 실제 회수를 위해 책임주체와 보증범위를 어떻게 나눠야 할까요?

민간임대아파트 보증금 사건이 복잡한 가장 큰 이유는 하나의 보증금과 관련하여 여러 주체가 등장하기 때문입니다. 하지만 각 주체가 부담하는 책임의 근거는 서로 다릅니다.

임대사업자는 임대차계약에 따른 보증금 반환채무를 부담합니다. HUG는 발급한 보증서와 약관이 정한 범위에서 보증채무를 부담하고, 신탁사가 개입되어 있다면 신탁원부와 신탁계약, 임대권한의 귀속 여부 등을 따로 확인해야 합니다.

시행사나 시공사가 사업에 참여했다는 이유만으로 곧바로 임차인에게 보증금 반환의무를 부담하는 것도 아닙니다. 계약당사자인지, 별도의 보증 또는 채무인수 약정이 존재하는지 등 구체적인 법률관계가 있어야 책임을 물을 수 있습니다.

또한 민간임대주택법은 일정한 요건을 모두 충족하고 임차인이 동의한 경우 보증대상액을 임대보증금 전액보다 적게 정할 수 있는 구조를 두고 있습니다. 따라서 HUG 보증금액과 실제 임대차보증금 사이에 차이가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

결국 실제 회수전략은 HUG에서 받을 수 있는 금액, 임대사업자에게 직접 청구할 잔액, 경매에서 예상되는 배당액, 다른 재산에 대한 강제집행 가능성을 하나의 표로 놓고 비교하여 설계해야 합니다.

민간임대아파트에서 HUG 이행청구가 거절됐다고 해서 보증금 회수절차가 끝난 것은 아닙니다. ‘누가 어떤 근거로 얼마까지 책임지는지’를 나눈 뒤 보증기관 상대 청구와 임대사업자 상대 소송·집행을 병행할 수 있는지 검토해야 합니다. 제이씨엘파트너스는 민간임대아파트 보증금 미반환 사건에서 HUG 보증서와 약관, 지급거절 사유, 임대차계약 및 신탁·담보관계를 분석하여 가능한 회수절차를 함께 검토하고 있습니다.