상가 권리금회수방해 손해배상, 임대인이 신규 임차인을 거절했다면 청구할 수 있을까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

상가 임대차가 끝나기 전에 새로운 임차인을 구해 권리금을 받으려고 했는데 임대인이 계약을 거절했다면 손해배상을 청구할 수 있을까요?

가능할 수 있습니다. 다만 신규 임차인을 소개했다는 사실만으로 곧바로 권리금회수방해가 인정되는 것은 아니고, 법이 보호하는 기간 안에 실질적인 신규 임차인을 주선했는지와 임대인에게 정당한 거절사유가 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

현행 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 따라서 계약 종료가 임박했다면 신규 임차인을 언제 주선했는지, 어떤 조건으로 임대차계약을 협의했는지부터 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

01. 권리금 회수기회는 언제부터 보호될까요?

상가 권리금은 단순한 시설비만을 의미하지 않습니다. 법에서는 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가의 위치에서 발생하는 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 권리금으로 보고 있습니다.

기존 임차인이 영업을 종료하면서 신규 임차인에게 이러한 영업가치를 넘기고 권리금을 받으려는 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 일정한 범위에서 그 회수기회를 보호합니다.

보호기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간에 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 시세 등에 비해 현저히 높은 보증금·차임을 요구하는 행위, 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위가 문제될 수 있습니다.

따라서 신규 임차인을 언제 주선했는지가 중요합니다. 법이 정한 보호기간 밖에서 이루어진 협상이라면 같은 거절행위라도 권리금회수방해 책임이 인정되는지 별도로 검토해야 합니다.

02. 임대인이 신규 임차인을 거절해도 되는 경우는 언제일까요?

임대인에게도 누구와 임대차계약을 체결할지 판단할 권리가 있으므로 신규 임차인을 거절했다는 사실만으로 곧바로 위법한 방해행위가 되는 것은 아닙니다.

예를 들어 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 정당한 거절사유가 인정될 수 있습니다.

법은 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우나, 임대인이 선택한 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우도 정당한 사유로 규정하고 있습니다.

기존 임차인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 존재하는지도 확인해야 합니다. 예를 들어 3기의 차임액에 해당하는 정도로 연체가 있었거나 무단전대, 고의·중과실에 의한 건물 훼손 등 법이 정한 사유가 있다면 권리금 회수기회 보호가 제한될 수 있습니다.

반대로 아무런 객관적인 이유 없이 “새 임차인은 받지 않겠다”고 하거나 계약 체결을 사실상 막기 위해 주변 상가에 비해 현저히 높은 보증금과 월세를 제시했다면 권리금회수방해 여부를 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.

결국 핵심은 “거절했는가”가 아니라 “어떤 이유와 조건으로 거절했는가”입니다.

03. 권리금회수방해는 어떤 증거로 입증해야 할까요?

권리금회수방해 소송에서는 실제로 계약할 의사가 있는 신규 임차인을 주선했다는 사실이 중요합니다. 단순히 지인을 소개했거나 형식적으로 계약 의사를 표시한 정도만으로는 부족할 수 있습니다.

신규 임차인이 실제로 해당 상가에서 영업할 의사가 있었는지, 보증금과 차임을 부담할 능력이 있었는지, 기존 임차인과 권리금에 관한 구체적인 협의 또는 계약이 있었는지를 확인해야 합니다.

현행법은 기존 임차인에게도 신규 임차인의 보증금·차임 지급능력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 하고 있습니다. 따라서 신규 임차인의 신뢰성과 계약가능성을 보여줄 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.

증거로는 권리금계약서나 권리금 협의자료, 신규 임차인의 계약의사 확인자료, 임대인에게 신규 임차인을 소개한 문자·이메일, 보증금·월세 협상내역과 임대인의 계약거절 사유를 보여주는 자료가 중요합니다.

전화통화만으로 협의를 진행했다면 이후 “신규 임차인이 실제로 존재하지 않았다”, “지급능력이 없었다”, “다른 정당한 이유로 거절했다”는 주장이 나올 수 있으므로 중요한 내용은 문자나 이메일, 적법하게 확보된 녹취 등 객관적인 형태로 남겨두는 것이 좋습니다.

04. 손해배상액과 청구기간은 어떻게 계산할까요?

임대인의 권리금회수방해가 인정되더라도 신규 임차인과 약정한 권리금 전액이 자동으로 손해배상액이 되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 손해배상액의 상한을 ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액으로 제한하고 있습니다.

예를 들어 권리금을 1억 원으로 약정했더라도 임대차 종료 당시 해당 점포의 객관적인 권리금 가치가 7천만 원으로 평가된다면 법정 손해배상액의 상한은 원칙적으로 더 낮은 금액을 기준으로 판단하게 됩니다.

이 때문에 소송에서는 권리금 감정이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 시설과 비품뿐 아니라 매출자료, 거래처, 영업기간, 상권과 입지 등 영업가치를 평가할 수 있는 객관적인 자료를 확보할 필요가 있습니다.

청구기간도 놓쳐서는 안 됩니다. 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다.

대법원은 이 손해배상책임을 상가임대차법이 별도로 정한 법정책임으로 보고, 손해배상채무의 이행기도 임대차가 종료한 날에 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생한다고 판단하고 있습니다. 따라서 손해배상 원금뿐 아니라 지연손해금의 기산점까지 함께 검토할 필요가 있습니다.

상가 권리금 분쟁에서는 ‘신규 임차인을 데려왔다’는 사실보다 보호기간 안에 실제 계약능력이 있는 사람을 주선했고, 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 막았다는 점을 객관적인 자료로 입증하는 것이 핵심입니다. 제이씨엘파트너스는 상가임대차 분쟁에서 권리금 회수기회 보호기간, 신규 임차인의 주선 여부, 임대인의 정당한 거절사유, 권리금 감정 및 손해배상 범위를 함께 검토하고 있습니다.