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전세사기특별법 파산 면책 특례 신설, 후순위 세입자 구제 방안

제이씨엘파트너스 작성일 2026-06-13

안녕하세요. 세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 입니다.

최근 전세사기 피해자분들에게 매우 중요한 법률 개정 소식이 있었습니다. 지난 2026년 5월 12일, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)에 제25조의13 조항이 신설되었습니다.

이번 개정은 임대인이 파산 신청을 하더라도 전세사기피해자의 보증금 반환 채권을 일정 부분 보호하도록 하는 "파산 면책 특례"를 골자로 하고 있습니다. 기존 법리의 문제점과 이번 신설 조문이 실무적으로 어떤 의미를 갖는지 상세히 분석해 드리겠습니다.

1. 신설 조문 내용 및 배경

새롭게 신설된 전세사기특별법 제25조의13에 따르면, 임대인이 파산 절차를 밟아 면책을 받더라도 전세사기피해자의 임차보증금 중 "우선변제권이 인정되는 한도 내에서는 책임이 면제되지 아니하는 청구권", 즉 비면책채권으로 규정하게 되었습니다.

기존 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제566조는 파산 면책이 확정되면 채무자의 모든 채무 책임이 면제되는 것을 원칙으로 삼고 있었습니다. 

비면책채권 목록에 주택임차보증금은 제외되어 있었기 때문에 사기꾼 임대인이 파산하면 세입자가 법적으로 보증금을 청구할 길이 막히는 치명적인 약점이 있었습니다.

2. 기존 대법원 판례의 문제점

실제로 대법원은 2025년 6월 12일 선고된 판결에서, 임대인이 파산하여 면책결정을 받으면 우선변제권이 인정되는 보증금조차 면책 효력이 미친다고 보았습니다. 따라서 파산 절차가 끝나면 세입자가 임대인을 상대로 소송을 제기해 보증금을 돌려달라고 요구하는 것 자체가 불가능했습니다.

반면 개인회생절차에서는 우선변제권이 있는 보증금 범위 내에서는 면책 효력이 미치지 않는다는 상반된 판례가 존재하여 제도의 형평성 논란이 컸습니다. 파산절차를 악용해 전세사기를 치고 면책을 받아 도망치려는 사기꾼 임대인들 때문에 피해자들의 눈물이 마르지 않던 구조적 문제가 있었습니다.

3. 신설 조문의 핵심 내용 분석

이번 신설 조항은 사기꾼 임대인의 무분별한 파산 면책 시도에 제동을 거는 특별법 우선 적용의 원칙을 명시한 것입니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다.

4. 실무적 의미와 피해자 유의사항

이번 특별법 개정으로 파산절차에서도 개인회생과 마찬가지로 최소한의 보증금 안전장치가 마련되었습니다. 다만, 피해자분들이 반드시 기억하셔야 할 유의사항이 있습니다.

본 특례를 적용받기 위해서는 주택의 인도, 주민등록, 확정일자 구비, 임차보증금 5억 원 이하 등의 요건을 충족하여 "전세사기피해자 공식 결정"을 받아두는 것이 필수적인 선행 조건입니다. 또한 우선변제권 한도를 초과하는 금액에 대해서는 여전히 면책 효력이 발생하므로 정밀한 권리분석이 병행되어야 합니다.

※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 바탕으로 작성한 칼럼이며, 구체적인 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 파산 및 회생 사건에서는 임차인의 대항력 취득 시점, 확정일자 유무, 임대인의 재산 상태 등 다양한 변수에 따라 권리 구제 범위가 달라질 수 있으므로 개별적인 전문가 상담을 권장합니다.