안녕하세요, 제이씨엘파트너스입니다. 

전세 계약 만료를 앞두고 평온한 일상을 보내던 중, 갑작스럽게 임대인으로부터 "본인이나 가족이 직접 들어와 살 예정이니 만기에 맞춰 집을 비워달라"는 통보를 받는다면 그 당혹감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 

특히 최근 전세가가 급등한 시기에는 이러한 실거주 통보가 임차인을 내보내고 더 높은 가격에 새로운 계약을 체결하기 위한 '방편'으로 악용되는 사례가 빈번합니다.

어렵게 새로운 보금자리를 찾아 이사까지 마쳤는데, 몇 달 뒤 내가 살던 집이 부동산 포털에 훨씬 높은 금액으로 올라와 있는 것을 발견했다면 어떨까요? 

이는 명백한 주택임대차보호법 위반에 해당하며, 임차인은 정당한 법적 절차를 통해 그간 입은 손해를 배상받을 권리가 있습니다. 

오늘 제이씨엘파트너스에서는 허위 실거주를 빌미로 한 부당한 갱신거절에 어떻게 대응해야 하는지 상세히 짚어보겠습니다.

1. 내 집에서 쫓겨날 위기? 계약갱신요구권의 법적 테두리 이해하기

주택임차인의 주거 안정을 도모하기 위해 2020년 개정된 주택임대차보호법은 임차인에게 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 이 권리를 행사하면 임대차 기간은 2년 더 연장되어, 임차인은 최소 4년의 거주 기간을 보장받게 됩니다. 이는 형성권적 성격을 지니고 있어 임차인의 일방적인 의사표시만으로 효력이 발생하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

참고로 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상인들은 최초 계약일로부터 10년간 영업권을 보장받는 것과 비교하면 주택의 갱신권은 1회로 제한되지만, 서민의 주거권 보호라는 측면에서 매우 강력한 법적 장치입니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 갱신의사를 전달해야 하며, 이 과정에서 발생하는 갈등은 초기부터 법률 전문가의 조언을 통해 증거를 확보하는 것이 유리합니다.

2. 임대인의 정당한 거절 사유와 '실거주' 조항의 명과 암

하지만 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 예외적인 사유들을 규정하고 있습니다. 가장 분쟁이 잦은 대목은 단연 '임대인(직계존속·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'입니다.

갱신거절의 정당한 사유 (예시)	상세 법률적 요건
차임 연체	임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
부정한 방법의 임차	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
무단 전대	임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
재건축 및 철거	안전사고의 우려나 법령에 따른 철거 등이 필요한 경우
임대인 실거주	임대인 본인 또는 직계존·비속이 실제 거주하려는 경우

문제는 '실거주 의사'가 임대인의 내심에 있는 것이라 임차인이 이를 사전에 검증하기가 극히 어렵다는 점입니다. 이를 악용하여 임대인이 허위로 실거주를 주장하며 갱신을 거절한 후, 기존 임차인을 내보내고 제3자에게 더 높은 임대료로 임대하는 행위는 명백한 위법입니다. 

법은 이러한 불합리한 상황을 방지하기 위해 법정 손해배상책임 제도를 운영하고 있습니다.

3. 허위 실거주 적발 시 손해배상액 산정 방법과 법적 대응 시나리오

정당한 사유 없이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 내에 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 전 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 이때 손해배상액은 당사자 간의 합의가 없다면 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(보증금은 전세금으로 환산)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실질적 손해액 (이사비, 중개수수료 등 포함)

실무적으로는 단순히 "거주할 예정이다"라고 말한 내용증명이나 문자 기록을 잘 보관해두어야 하며, 이사 후 해당 주택의 확정일자 부여 현황이나 전입세대 확인서를 통해 새로운 임차인이 들어왔는지 확인하는 과정이 필요합니다. 

다만 일반인이 이러한 증거를 수집하고 법적 인과관계를 입증하여 소송을 진행하기에는 상당한 난관이 존재하므로, 제이씨엘파트너스와 같은 전문가의 조력을 받는 것이 필수적입니다.

4. 1,900만 원 승소 사례로 보는 제이씨엘파트너스의 전문 솔루션

실제 제이씨엘파트너스에서 진행했던 성공 사례를 소개해 드립니다. 남양주에 거주하던 임차인 A씨는 만기를 앞두고 갱신을 요구했으나, 임대인으로부터 "자녀가 직접 들어와 살 계획"이라는 통보를 받고 어쩔 수 없이 퇴거하였습니다. 

A씨는 급하게 집을 구하느라 무리한 대출을 받고 상당한 이사비용과 중개수수료를 지출해야 했습니다.

그러나 이사 후 지인을 통해 해당 집이 더 높은 전세가로 매물로 나와 있다는 소식을 접하게 되었습니다. 제이씨엘파트너스는 즉시 해당 주택의 임대차 정보를 확인하고, 임대인의 거절 사유가 허위였음을 입증하는 객관적인 증거 자료를 법원에 제출하였습니다. 

임대인은 "갑작스러운 계획 변경"이라며 변명했으나, 제이씨엘파트너스는 이를 논리적으로 반박하여 약 1,900만 원의 손해배상금 승소 판결을 이끌어냈습니다.