임대차 계약을 맺고 열심히 영업을 하고 계신 임차인분들이 종종 겪는 일입니다. 예고도 없이 당장 나가라는 연락이나 심지어 법원에서 온 명도소송 소장을 받게 된다면 정말 하늘이 무너지는 기분일 겁니다. 나에게 왜 이런 일이 생겼을까? 라는 생각이 들기도 하죠.

우선 명도소송은 임대인 측에서 건물을 비워달라고 제기하는 소송(건물인도 청구의 소)을 말하는데요. 부동산을 소유하거나 점유할 권리가 없어진 사람이 계속해서 나가지 않고 무단으로 점유를 이어갈 때, 건물주(임대인) 측에서 소송을 통해 돌려받기 위해 제기하는 것입니다.

01. 명도소송 답변서, 30일 이내 제출해야 합니다

물론 임차인에게 월세를 밀리는 등 귀책사유가 있을 때 제기되는 것이 일반적이지만, 임대인이 직접 상가를 쓰려거나, 공실로 팔려고 하거나, 건물을 재건축하려는 등 임차인의 잘못이 없는 상황에서도 소송이 제기되기도 합니다. 만약 특별한 귀책사유가 없다고 생각된다면 나의 권리를 확실하게 파악하고 명도소송 답변서 제출 등 적극적으로 대응할 준비를 하셔야 합니다.

명도소송 답변서, 반드시 제출해야 하는 이유는?

소장을 받으면 임차인(피고)은 법원에 답변서를 제출해야 하는데요. 명도소송 답변서를 제출해야 하는 기한이 바로 소장을 받은 날로부터 30일 이내입니다.

혹시 내가 잘못한 게 없으니 안 보내도 되는 것 아니야? 라고 생각하시나요? 절대 안 됩니다! 답변서 제출은 선택이 아닌 필수적인 대응 단계인데요. 만약 30일이라는 중요한 기한 내에 명도소송 답변서를 제출하지 않는다면 법원에서는 임차인이 임대인의 주장을 모두 인정하는 것으로 간주할 가능성이 매우 높습니다.

이를 무변론 원고 승소판결이라고 하는데요. 1회의 변론 기일도 거치지 않고 신속하게 임대인의 승리로 사건이 종결될 수 있다는 뜻이죠. 소송에서 패소하면 임차인은 더 이상 그 상가를 점유할 권한이 없으므로, 결국 판결의 내용대로 건물을 비워줘야 합니다.

즉, 아무런 조치도 취하지 않는 것은 임대인의 주장을 모두 인정하는 것과 같으므로 소장을 송달받은 그 순간부터 30일 내에 임대인의 주장에 대해 논리적으로 반박할 수 있는 답변서를 준비해야 합니다.

02. 억울하게 쫓겨나지 않으려면? 상가임대차법 활용

내가 잘못한 것이 없는데 억울하게 쫓겨나지 않으려면, 상가임대차보호법상 권리를 적극적으로 활용해야 합니다. 가장 기본적인 권리는 바로 10년의 영업권 보호입니다. 상가임대차법에 따라 임차인은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약 의사를 건물주에게 전달하면 최대 10년 동안 안정적으로 영업할 권리를 보호받게 됩니다. 갱신요청에 대한 확실한 증거를 남기는 것이 좋으므로 내용증명을 통해 갱신 의사를 전달하는 것을 추천해 드립니다.

다만, 상가임대차법이 임차인을 보호한다고 해서 모든 상황에서 보호받는 것은 아닙니다. 임차인에게 정당한 귀책사유가 있다면 건물주도 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 예를 들어, 3기(3개월분) 이상의 월세를 연체했거나, 건물주의 동의 없이 무단으로 전대했거나, 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등이 이에 해당하는데요.

만약 건물주가 재건축을 이유로 명도소송을 제기한 경우라면 더욱 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 단순히 건물이 노후해서 새로 지을 것이라는 이유만으로는 정당한 재건축 사유로 인정되지 않습니다. 법률에서는 최초 계약 당시 구체적인 계획을 고지하고 그 계획대로 진행하는 경우, 안전진단을 통해 현저하게 안전사고가 우려되는 경우 등 엄격한 조건만을 인정하고 있기 때문이죠. 임대인의 재건축 사유가 법이 정한 요건에 맞는지 반드시 확인하여 내용증명 답변서로 반박하여 권리를 회복하여야만 합니다.

전문적인 법률 조력이 필수적인 이유

이처럼 명도소송 소장을 받으셨다면, 임대인의 계약 해지 사유가 정당한지 빠르게 따져본 뒤 30일 이내에 명도소송 답변서를 제출해야 합니다. 간혹 한 달이라는 시간이 여유롭다고 느껴져 천천히 준비해도 될 것이라고 생각하는 분이 있는데요. 상대방의 주장을 법률적으로 논리정연하게 반박해야 하는 명도소송 답변서 작성은 관련 지식이 부족한 일반인이 홀로 해내기엔 매우 어려운 일입니다.

게다가 명도소송 답변서를 준비하는 동안에도 영업은 계속해야 하니 시간이 부족할 수밖에 없죠. 인터넷에서 떠도는 양식을 대충 수정해서 제출하는 것은 매우 위험한 행동입니다. 건물주가 어떠한 사유로 소송을 제기했는지에 따라 답변서의 내용이 완전히 달라져야 하므로, 소장 내용을 꼼꼼하게 분석하고 나의 권리를 최대한 주장할 수 있는 법리적 대응이 필요합니다. 내 삶의 터전이 걸린 중요한 문제인 만큼 제이씨엘파트너스의 도움을 받아 소장부터 면밀히 검토하고 제출 기한 내에 확실하게 대응하시길 바랍니다.

03. 실제 상담 사례로 보는 대응 전략

명도소송은 개별 사건마다 구체적인 사실관계가 다르므로, 이에 맞춘 전략적 접근이 필요합니다. 제이씨엘파트너스에서 진행한 실제 상담 사례를 각색하여 임차인이 취할 수 있는 대응 방안을 살펴보겠습니다.

제이씨엘파트너스는 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사가 의뢰인의 사건에 함께하며 소중한 재산권을 지켜드립니다.