활발하게 영업활동을 하고 있는데 느닷없이 임대인으로 부터 명도소송 소장을 받게 된다면 무척이나 당황스러울 수밖에 없습니다. 아무것도 회수하지 못한 채 그대로 쫓겨나야하는 것인지 그 불안감은 말로 표현할 수 조차 없을테죠. 얼마 전 저희 사무소를 찾아오신 한 의뢰인도 갑작스럽게 임대인이 계약갱신을 거부하는 상황에서 명도소송을 당하여 쫓겨날 위기에 처했는데요. 본 측의 조력을 받아 안전하게 계약갱신 권리를 인정받을 수 있었습니다.

상가 임차인이라면 반드시 알아야할 세입자 계약갱신요구 관련 내용 함께 살펴볼까요?

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계약갱신요구권 제대로 이해해야 합니다.

이제는 많은 분들이 세입자 계약갱신요구 10년까지 가능하다는 것을 알고 계실 것입니다. 하지만 구체적인 사정에 따라서 이야기는 달라질 수 있습니다. 관련 법률은 2018년 10월 16일에 한 차례 개정이 되었는데요. 개정일 이후 체결된 임대차이거나 갱신 된 이력이 있는 경우에만 10년을 인정받을 수 있습니다.

따라서 자신의 임대차가 구법을 적용받는 것인지 개정법을 적용받는 지 잘 확인해보는 것이 좋으며, 여기서 주의하실 점은 갱신 시점부터 다시 10년을 세는 것이 아니라 최초계약 시 부터 10년이 적용된다는 점입니다.

관련 권한을 잘 쓰기 위해서는 계약 만료일도 정확하게 알고계셔야 하는데요. 계약이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전까지 건물주 측에게 발송기록을 남길 수 있는 방법을 통해 재계약을 요청하여야 하기 때문입니다. 보통은 전화로 이야기하거나 문자메시지 등을 보내시는데 가장 확실한 방법은 아무래도 내용증명만한 것이 없겠죠?

정당한 이유가 없다면 거부할 수 없기에

보호기간에 맞추어 재계약 의사를 전달하였고 임대인에게 도달하였다면, 소유주는 법률에서 인정하는 정당한 사유가 아니라면 이를 거부할 수 없습니다. 상가임대차법은 강행규정으로 상대적으로 약자에 속한 임차인을 강하게 보호하고있기 때문이죠.

다만, 임차인에게 중대한 귀책사유가 있는등 합당한 사유가 있다면 임대인도 정당하게 갱신요청을 거부하고 계약을 해지할 수 있는데요. 관련법에서 규정하고 있는 정당한 계약갱신 거절사유는 다음과 같습니다.

「상가건물 임대차보호법」

제10조(계약갱신요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차가 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1.  3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우

2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

따라서 세입자 계약갱신요구 권리를 잘 행사하기 위해서는 계약기간 중 임차인으로서의 의무를 성실히 이행하는 것이 좋습니다.

계약해지의 위기에서 어떻게 승소했을까?

의뢰인 A씨는 어느 날 갑작스럽게 소유주로 부터 이번 계약을 끝으로 나가달라는 연락을 받게 되었습니다. 이에 10년 영업권을 주장하였지만 상대방은 개정일 이전에 체결 된 것이기 때문에 구법인 5년 적용대상이라며 명도소송까지 제기 해왔는데요. 처음 받아보는 소장에 두려움이 컸던 A씨는 정말 이대로 쫓겨날 수밖에 없는것인지 도움을 청하기 위해 제이씨엘파트너스를 찾아주셨습니다.

검토한 결과 A씨의 경우 개정일 이전에 최초계약을 체결한 것이 맞지만 개정법 이후 갱신한 이력이 있었는데요. 이에 본 측은 개정법 이후 갱신 된 임대차에 대해서도 최초계약일로 부터 10년 영업권 주장이 가능하다는 관련 규정을 토대로 재판부를 설득하였습니다.

결과적으로 재판부는 본 측의 주장을 받아들였고 의뢰인 A씨는 세입자 계약갱신요구 10년을 인정받게 되며 상대방의 명도소송 방어를 성공적으로 할 수 있었으며 안정적인 영업을 이어나갈 수 있었습니다.

갱신권한을 쓸 수 없는 상황이라도 당황하지 마세요!

만일 세입자 계약갱신요구를 사용할 수 없는 상황이라면 차선책으로 권리금 회수를 고려해야 합니다.

​이는 영업기간과 관계없이 만료 6개월 전부터 영업종료일까지 행사할 수 있는 권리로서 임차인은 신규임차인을 주선하는 과정을 통해 영업가치 회수가 가능한데요. 소유주는 이에 적극적으로 협조해주어야 하며 건물주의 방해로 관련 계약이 무산되는 등의 피해가 발생되었다면 손해배상 청구로 대응이 가능합니다.

임차인을 보호하는 상가임대차법을 제대로 이해하고 계신다면 위기의 순간 빠른 대처가 가능한데요. 같은 법이라고 할지라도 상황에 따라 어떻게 해석하고 주장하는지에 따라 결과는 달라질 수 있으므로 전문가에게 도움을 받아보실 것을 적극 권해드립니다.