상가를 보유한 임대인은 임차인에게 임대료를 받아 건물을 매수하는데 받았던 대출 이자나 원금을 상환하기도하고 건물에 하자가 발생되었을 때 수리를 진행하거나 생계비로도 사용하게 되는데요. 지급받기로한 날에 입금이 되지 않거나 지속적으로 임대료 연체된다면 경제 흐름이 막히는 등 다양한 문제가 발생됩니다.

한 두달 정도 미납되는 것은 경기가 좋지 않아서 너그럽게 이해하며 보증금에서 공제하기도 하겠지만 3기 이상의 차임이 미납되는 경우엔 빠르게 계약해지 통보를 진행하는 것이 좋으며 해지 통보에도 임차인이 점유를 이어나간다면 명도소송 등 법적조치를 취하는 것이 좋습니다.

3기 연체의 의미 제대로 알아봅시다.

이제 많은 분들이 상가는 임대료 연체 3기 이상에 해당되면 계약해지를 주장할 수 있다고 알고계신 것 같은데요. 하지만 3기의 의미에 대하여 확실하게 알지 못하는 분이 많은 것 같아 정확한 의미에 대하여 알려드리겠습니다. 3기 연체란 3개월 분의 임대료 연체를 의미합니다. 가령 월세가 200만 원이라고 가정하였을 때 총 600만 원이 밀린 날이 단, 하루라도 있으면 해당하죠.

3개월 이라고 해서 연속해서 세 달이 밀려야만 해당된다고 이해하는 분이 많은데요. 그렇지 않습니다. 누적금액을 토대로 판단하는 것이기 때문에 반드시 연속되서 밀릴 필요가 없습니다. 통으로 세 달을 밀렸다면 계산이 쉽겠지만, 조금 씩 여러번 미납 된 경우라면 현재 밀려있는 금액이 얼마인지 입금내역을 토대로 계산해보셔야겠죠.

정당한 임대료 연체 사유

임대료 연체 3기에 대하여 이해가 되셨나요? 하지만 이 기준에 해당해서 무조건 이기겠다는 생각으로 소송을 제기하는 것은 좋지 않습니다. 정당한 임대료 연체 사유가 있기 때문인데요. 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

먼저, 코로나19가 유행하던 시절 영세상인들이 정상적인 영업이 어려웠었는데요. 이에 상가임대차보호법에서는 소상공인을 보호하기 위해 임시특례를 두었습니다. 특례기간은 2020년 9월 29일 부터 6개월 인데요.

해당 기간에 임대료 연체는 3기 연체액을 계산할 때 연체액으로 보지 않습니다.

다음으로는 임대인의 수선의무 해태입니다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용 및 수익할 수 있는 상태를 유지할 책임이 있습니다.

즉, 상가건물 자체에 문제로 중대한 하자가 발생되었을 때는 즉각적으로 공사를 진행하는 등의 노력을 기울여야 하는데요. 이를 소홀히 하여 피해가 확대되었고 해당기간 동안 임차인이 영업을 하지 못해 손해가 발생되었다면 정당한 임대료 미납사유로 인정될 가능성이 있습니다.

법적절차 진행과정

위에서 설명드린 것 처럼 임차인이 임대료 연체하였다고 하더라도 예외적인 상황이 있기 때문에 개인이 판단하여 스스로 법적조치에 나서기 보다는 우선 전문가에게 자세히 검토를 받아보는 것이 좋습니다.

법적조치는 신속하게 진행되는 것이 좋은데요. 우선 변호사의 힘을 빌려 상대방 측의 귀책사유를 명확하게 짚어 계약해지를 진행하겠다는 내용증명을 발송하여 볼 수 있는데요. 점유 권한이 없음에도 무단으로 점유를 이어나가는 상황이라면 건물인도 청구의 소(명도소송)을 제기하여 점유를 회복할 수 있습니다.

간혹 법적절차를 거치지 않고 가게로 찾아가 집기를 빼내거나 도어락을 바꾸는 등의 행위를 하는 분이 있는데요. 소송을 제기하여 승소판결문을 확보하여야만 강제집행이 가능한데, 그러한 절차를 무시하고 진행하는 강제집행은 오히려 형사처벌을 받을 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

소송을 진행할 때에는

임대료 연체 명도소송 진행 빠르게 실시하는 것도 중요하지만, 더욱 중요한 것이 있습니다. 임대인이 소송을 진행하는 목적은 승소 후 강제집행을 통해 점유를 회복하기 위한 것인데요. 소송을 마쳤는데 소송의 당사자가 아니라 제3자가 점유를 하고 있다면 그 상대를 대상으로 다시 법적절차를 밟아야 합니다. 즉, 힘겹게 확보한 승소 판결문은 휴지조각이 되어버리는 것이죠.

이러한 일을 예방하기 위해서는 점유이전금지가처분 신청을 통해 임차인이 제3자에게 점유을 이전시키지 못하도록 해야합니다.

소송만 제기하면 무조건 승소할 것 같았던 명도소송, 설명드린 것 처럼 구체적인 상황에 따라 그렇지 아니한 경우도 있으니 반드시 법률전문가에게 먼저 검토를 받아보시기 바랍니다.