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상가를 임차해 사업을 운영하게 되면 자신의 업종에 맞게 내부 구조나 시설을 변경하는 것은 자연스러운 일입니다. 그러나 이로 인하여 임대차계약이 종료되고 퇴거를 준비할 때 건물주와 세입자간 상​가 원상회복 갈등이 발생하는 경우가 적지 않은데요.

임차인은 철거 범위를 어디까지 책임져야 하는지 임대인은 어떤 기준으로 복구를 요구할 수 있는지 명확히 구분되지 않기 때문입니다. 오늘은 이러한 상가 원상회복 갈등을 예방하고 분쟁을 현명하게 해결하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

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상가 원상회복 갈등 분쟁 해결방안은 계약서 내용을 기준으로 판단해야

임대차와 관련된 모든 분쟁은 결국 계약서에 명시된 내용을 기준으로 판단하게 됩니다. 상가 원상회복 갈등이 생겼을 때도 마찬가지죠. 대부분의 임대차계약서에는 ‘임차인은 퇴거 시 원상복구한다’는 문구가 들어있지만, 이렇게 모호한 표현은 해석하기 나름이기에 분재의 소지가 매우 큽니다.

이 경우 임차인은 최초로 상가를 인도받았을 당시 상태로만 복구하면 된다고 보는 것이 일반적인 견해인데요. 반면 구체적인 조항이 있다면, 그 약정 내용대로 책임을 이행해야 합니다.

참고로 상가건물임대차보호법은 강행규정이지만 원상복구 의무는 임의규정에 해당하기 때문에 계약서에서 합의한 내용이 우선합니다. 따라서 계약 단계에서 복구 범위를 명확히 정해두는 것이 향후 갈등을 방지하는 핵심입니다.

대가를 주고 시설 및 설비를 인수한 경우라면?

권리금 계약을 통해 기존 임차인으로부터 가게를 인수한 경우, 원상복구 범위가 달라질 수 있습니다. 임대인 측에서 권리금을 주고 인수했으니 전 임차인의 철거 의무도 함께 승계되는 것이라고 주장할 수 있기 때문이죠.

대법원은 일부 사례에서 이러한 주장을 인정한 바 있으나, 이는 극히 예외적인 경우에 해당합니다. 통상적으로는 별도의 약정이 없는 한 임차인이 직접 변경하거나 개조한 부분에 대해서만 철거 의무가 인정되는데요. 즉, 최초 임차 당시의 상태로만 복구하면 된다는 것입니다.

따라서 권리금 계약이 개입된 상황에서 상가 원상회복 갈등이 발생했다면, 양도양수계약서 및 임대차계약서의 문구와 세입자의 실제 개조 범위를 꼼꼼히 비교하고 전문가의 자문을 받아야 합니다.

자연스러운 마모까지 원상회복해야할까?

임대차 종료 후 임대인이 벽이 누래졌다, “바닥이 닳았다 등의 이유로 비용을 청구하는 건물주도 종종 있는데요. 하지만 이는 법적으로 정당하지 않을 가능성이 높습니다. 판례에서는 통상적인 사용으로 인한 마모나 노후는 상가 원상회복 범위에 포함되지 않는다고 명확히 밝히고 있습니다.

즉, 시간이 지나면서 자연스럽게 발생한 손상은 임차인에게 책임이 없으며, 단지 고의나 과실로 파손한 경우에만 배상 의무가 생깁니다. 이 부분을 명확히 인식해두면 불필요한 분쟁을 피할 수 있겠죠?

분쟁이 커지기 전에 전문가의 조력을

원상복구 조항은 임의규정이라고 말씀드렸는데요. 합의 내용이 구체적이지 않다면 해석의 차이로 갈등이 커질 가능성이 높습니다. 특히 임대인측에서 자신의 요구대로 이행하지 않을 시 보증금을 돌려주지 않겠다며 강압적으로 나오는 경우 임차인은 보증금을 떼일까 적극적으로 대응하지 못하기도 하는데요.

이럴 때는 갈등이 심화되기 전에 법률 전문가에게 상황을 진단받는 것이 좋습니다. 계약 내용, 철거 범위, 손상 정도 등을 객관적으로 분석해 정당한 근거로 협의하거나 법적 대응을 진행할 수 있기 때문입니다.

이처럼 상가 원상회복 갈등은 보증금 반환과도 직결되는 중요한 사안입니다. 작은 오해에서 시작된 상가 원상회복 갈등이 큰 손실로 이어지지 않도록, 처음 계약 단계부터 복구 범위와 책임을 명확히 설정해두시기 바라며 문제의 상황이라면 아래경로를 통해 연락주시기 바랍니다.