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1. 상가 세입자에게 '계약기간'이 가장 중요한 이유

안녕하세요. 상가 임차인의 든든한 파트너, 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다. 사업을 운영하는 상가 세입자(임차인)에게 '계약기간의 안정성'은 영업의 성패를 좌우하는 핵심 요소입니다. 계약 기간이 보장되지 않는다면 투자한 비용과 노력, 쌓아 올린 고객 기반 전체가 한순간에 흔들릴 수 있기 때문입니다.

이러한 상가 세입자들의 권리를 보호하기 위해 마련된 법이 바로 **상가건물 임대차보호법(상가임대차보호법)**입니다. 이 법에는 임대인과의 법적 분쟁 상황은 물론, 예상치 못한 계약 만기 상황에서도 세입자의 영업을 지켜줄 수 있는 강력한 규정들이 담겨 있습니다. 

특히 '계약기간'을 둘러싼 분쟁은 임대인과 임차인 모두에게 치명적인 결과를 가져올 수 있기에, 계약 기간을 연장하는 두 가지 핵심 제도인 '묵시적 갱신'과 '계약갱신청구권'의 내용을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다. 

이 두 제도를 잘 활용한다면 세입자는 안정적으로 장기간 영업을 이어나갈 수 있습니다.

2. 임대인이 깜빡하면 자동 연장! '묵시적 갱신' 파헤치기

상가임대차보호법이 규정하는 계약기간 연장의 첫 번째 방식은 바로 묵시적 갱신입니다. '묵시적'이라는 단어 그대로, 별도의 명시적인 의사 표시 없이 기존 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다. 상가 임대차 계약의 경우, 계약 만기 시점에 임대인과 임차인 모두 계약의 연장이나 종료에 대해 아무런 의사 표시를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 발생합니다. 

법률이 정한 기간은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간 내에 임대인이 세입자에게 계약을 끝내겠다는 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않은 경우에 해당합니다. 묵시적으로 계약이 갱신되면 이전 임대차 계약과 '동일한 조건'으로 다시 임대차 계약을 체결한 것으로 간주하며, 이때 계약 기간은 1년으로 정해집니다.

묵시적 갱신은 기본적으로 세입자에게 매우 유리한 제도입니다. 계약이 갱신된 후, 임차인(세입자)은 언제든지 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 해지 통보의 효력은 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 발생하게 됩니다. 반면, 임대인(건물주)은 묵시적 갱신이 이루어진 계약 기간 1년 동안은 마음대로 해지를 요구할 수 없습니다. 따라서 임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 발생하지 않도록 기간 내에 반드시 갱신 관련 의사 표시를 하는 것이 중요합니다.

3. 임대인 동의 없이도 10년 보장, '계약갱신청구권'의 힘

묵시적 갱신이 임대인과 임차인의 '무대응'으로 인해 발생하는 소극적인 권리라면, 계약갱신청구권은 세입자가 임대인의 의사와 관계없이 일방적인 의사만으로 계약 갱신을 요구할 수 있는 매우 강력한 권리입니다. 법률 용어로는 '형성권'이라고도 불립니다.

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상가 세입자는 상가임대차보호법 제10조에 따라 최초 임대차 계약 시작일로부터 총 10년 동안 이 갱신 요구권을 행사하여 안정적으로 영업을 계속할 수 있습니다. 

예를 들어, 2년 계약을 체결했더라도 세입자가 원한다면 2년씩 다섯 번까지 갱신을 요구하여 총 10년의 기간을 확보할 수 있는 것입니다. 이 권리를 통해 계약이 갱신될 경우 임대료 인상률 또한 법이 정한 상한선(현재는 5%)을 넘을 수 없습니다.

다만, 세입자가 임대료를 3기분 이상 연체했거나, 임대인의 동의 없이 무단으로 건물을 전대(재임대)하는 등 세입자로서의 의무를 위반했을 경우에는 임대인이 세입자의 갱신 요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.

계약갱신청구권과 관련하여 가장 자주 발생하는 질문은 '5년'과 '10년' 중 어떤 규정이 적용되느냐 하는 것입니다. 상가임대차보호법이 2018년 10월 16일 자로 개정되면서 갱신 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되었기 때문입니다. 여기서 중요한 점은, 2018년 10월 16일 이전에 체결된 계약이라 하더라도 개정일 이후에 '갱신'된 임대차 계약이라면 세입자는 총 10년의 갱신청구권을 행사할 수 있다는 것입니다.

4. 복잡하고 어려운 법적 분쟁, 전문 변호사와 함께 해결해야 하는 이유

상가임대차보호법은 세입자 보호라는 강력한 목적을 가지고 있지만, 법 개정이 잦고 임대인과 임차인 양측이 자신에게 유리한 방향으로 법을 해석하려 하기 때문에 실제 분쟁이 발생하면 혼란에 빠지기 쉽습니다. 특히 묵시적 갱신이 언제 발생했고, 10년 갱신청구권의 적용 여부는 어떻게 판단해야 하는지 등은 법률적 해석이 필요한 영역이 많습니다.

계약기간이나 갱신과 관련한 법적 분쟁은 한 번 시작되면 원만하게 해결되기 어렵고, 결국 소송전으로 비화되어 양 당사자에게 큰 시간적, 경제적 손해를 입힐 수 있습니다. 따라서 분쟁의 초기 단계부터 상가임대차보호법에 대한 깊은 지식과 다수의 성공 사례를 보유한 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

상가 임차인의 권리 보호를 위해 오랜 기간 앞장서 왔으며, 관련 분야에 전문성을 보유한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴의 도움을 받아 복잡하고 어려운 상가 임대차 분쟁을 해결하시기를 권해 드립니다. 

임차인닷컴은 수많은 승소 경험을 바탕으로 여러분의 소중한 영업권을 지켜 드리겠습니다. 언제든지 편안하게 문의해 주십시오.