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최근 전세 시장을 뒤흔들고 있는 전세사기 문제는 단순히 개인의 불운을 넘어 심각한 사회적 재난으로 자리 잡았습니다. 특히 임대차 계약 당시 '주택임대사업자'라는 타이틀을 믿고 계약했던 임차인분들께서 예상치 못한 보증금 미반환 사태에 직면하여 저희 연구소를 찾아주시는 사례가 급증하고 있습니다.

국가가 인증한 사업자라는 신뢰를 이용해 세입자의 소중한 재산을 가로채는 행위는 결코 묵과할 수 없는 일입니다.

저희 제이씨엘파트너스는 전세사기 피해로 밤잠을 설치고 계신 의뢰인분들의 고통에 깊이 공감하며, 실질적인 보증금 회수를 위한 법률적 이정표를 제시해 드리고 있습니다. 오늘은 주택임대사업자가 연루된 전세사기 사건에서 임차인이 취할 수 있는 현실적인 대응 방안에 대해 상세히 알아보겠습니다.

1. 민간임대주택법과 주택임대사업자의 배신

정부는 민간 차원에서의 주거 안정을 꾀하기 위해 주택임대사업자 제도를 도입했습니다. 임대인에게 다양한 세제 혜택을 주는 대신, 임대료 증액 제한과 장기 임대의무를 부여하여 세입자들이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 만들고자 한 것입니다.

하지만 부동산을 통한 단기 수익에만 매몰된 일부 임대인들은 이러한 제도의 허점을 악용하여 '무자본 갭투자'의 수단으로 삼고 있습니다. 실제로 전세사기 피해를 당해 등기부등본을 확인해 보면, 집주인이 수십 채 혹은 수백 채의 빌라를 보유한 임대사업자인 경우가 허다합니다.

이들은 사업자로서 누릴 수 있는 혜택은 모두 챙기면서도, 임차인에 대한 가장 기본적인 의무인 보증금 반환에는 나몰라라 하는 도덕적 해이의 극치를 보여주곤 합니다. 좋은 취지로 시작된 제도가 누군가에게는 전세사기를 위한 강력한 흉기가 되어버린 셈입니다.

2. 보증보험 가입 여부에 따른 대응 시나리오

주택임대사업자에게 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처했다면, 가장 먼저 확인해야 할 것은 '임대보증금 보증보험' 가입 여부입니다. 현행 법령상 주택임대사업자는 보증보험 가입이 의무화되어 있습니다. 만약 보험에 정상적으로 가입된 상태라면, 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 주택도시보증공사(HUG) 등을 상대로 이행 청구를 진행하는 것이 가장 빠르고 확실한 해결책입니다.

문제는 임대인이 서류를 조작하거나 요건을 미비하게 하여 보험 가입을 누락한 경우입니다. 이때는 지체 없이 법적 절차를 밟아야 합니다.우선 이사를 가야 하는 상황이라면 ​임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 하며, 이와 동시에 전세보증금 반환 소송을 제기하여 판결문을 확보해야 합니다.

이는 향후 해당 주택을 경매에 넘기거나 임대인의 다른 재산을 압류하기 위한 필수적인 집행권원이 됩니다.

3. 무자본 갭투자와 형사 고소의 필요성

만약 집주인이 자신의 자본 없이 오직 세입자의 보증금만으로 다수의 주택을 매입한 '무자본 갭투자' 형태라면, 이는 단순한 채무불이행을 넘어 사기죄라는 형사적 처벌 대상이 될 가능성이 매우 높습니다. 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는 상태에서 계약을 체결한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

악성 임대인들은 종종 "나도 경기가 안 좋아서 피해를 본 사람이다"라며 감정에 호소하거나, 법적 무지를 이용해 세입자를 가스라이팅하며 시간을 벌려 합니다. 그러나 임대인이 여러 채의 주택을 보유하면서도 보증금 반환 책임을 회피하고 있다면, 강력한 형사 고소를 통해 심리적 압박을 가하고 사건의 실체를 규명해야 합니다.

민사 소송과 형사 고소를 병행하는 전략은 보증금 회수 확률을 높이는 중요한 열쇠가 됩니다.

4. 체계적인 법률 조력으로 권리 찾기

전세사기 사건은 시간과의 싸움입니다. 임대인이 파산이나 회생 절차를 밟기 시작하면 사건은 더욱 복잡하게 꼬이고, 회수 가능한 금액은 줄어들 수밖에 없습니다. 특히 주택임대사업자 관련 분쟁은 민간임대주택법과 주택임대차보호법이 복합적으로 얽혀 있어, 일반인이 홀로 대응하기에는 법적 장벽이 매우 높습니다.

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 제도 도입 초기부터 전세사기 대응의 최전선에서 의뢰인들의 권익을 보호해 왔습니다.다수의 성공 사례를 통해 축적된 노하우로 임차권등기부터 소송, 강제집행, 그리고 형사 고소에 이르기까지 원스톱 법률 서비스를 제공합니다.

무책임한 임대인의 횡포에 눈물짓고 계신다면, 더 이상 혼자 고민하지 마시고 관련 분야에 탁월한 전문성을 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하십시오.

여러분의 소중한 전세보증금을 되찾는 길, 저희가 든든한 파트너가 되어 끝까지 함께하겠습니다.