일반적으로 상가 임대차 계약 기간은 2년으로 하는 경우가 많습니다. 별도의 협의가 있다면 단기 계약도 가능하고 계약 기간이 1년 미만이라고 해도 상가 건물 임대차 보호법 제10조에 따라서 적어도 1년은 계약을 유지할 권리가 있고, 최대 10년까지 상가 계약 갱신을 할 수 있습니다.

임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 다만 전체 기간이 10년이 넘지 않는 범위에서만 가능합니다. 법의 기본적인 권리를 알고 있다면 대부분 보호받을 수 있는데, 간혹 임대인과 문제가 발생하여 갈등이 생기는 경우도 있기 때문에 미리 어떻게 대응할지 알아두는 것이 중요합니다.

1. 임대인의 갱신 거절

상가를 임대하고 임차하는 당사자 간의 분쟁은 처음 계약할 때에는 발생하지 않다가 대부분 계약 기간이 만료 직전 또는 직후에 발생하는 경우가 많습니다. 임차인이 상가 계약 갱신을 적절하게 통보했음에도 임대인이 이를 받아들이지 않는 경우가 많은데, 상가임대차법 제10조 제1항에서는 임대인이 임차인의 기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 계약 해지를 요구한다면 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 명시해두고 있습니다.

따라서 반드시 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에는 상가 계약 갱신을 할지 말 할지에 대해서 임대인에게 의견을 전달해야 하고, 별다른 의견이 없으면 자동으로 되는 것입니다. 간혹 임대인의 입장에서 이 기간을 지키지 않고 계약 종료 직전에 못하겠다고 밝힌다고 하더라도 법적인 규정이 없기 때문에 문제를 제기하기는 어려운 경우가 많습니다.

따라서 상가 계약 갱신에 대하여 특약을 미리 정해 두거나 계약서에 명시해 두는 것이 좋습니다.

따로 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신이 됩니다. 이는 임대차 게약기간이 만료되었음에도 어떠한 의사를 말하지 않거나 건물을 인도하라는 뜻을 밝히지 않는다면 이전의 계약과 동일한 조건으로 다시 계약이 이어지는 것으로 봅니다.

상가건물 임대차보호법 제 10조 제 2항에서 "만료 전 6개월~1개월 전부터 임차인에 거절 통지를 하지 않은 경우에 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 당사자 간 나눈 대화가 있다면 증거를 잘 수집하고 보관해두시기 바랍니다.

2. 갱신을 거절하는 경우

임차인은 계약 연장을 원하는데 건물을 새로 짓거나 건물주가 직접 들어가 사업을 하는 경우 등으로 거부하는 경우가 있습니다.

연장을 거부하기 위해서는 반드시 정당한 사유가 있어야 되고, 이러한 사유가 없다면 거부할 수 없기 때문에 임차인 측에서는 법적 대응을 할 수 있습니다.

상가 계약 갱신을 거절하고 싶다면 계약 종료 6개월에서 1개월 사이에 반드시 내용증명이나 충분한 통지를 통해서 거절하는 의사를 밝혀야 하며, 종료 직전에 하지 못하겠다는 내용을 통보받았다면 당사자간의 분쟁이 될 수 있어 사전에 자신의 권리를 보호하기 위한 법률 조언이 필요합니다.

3. 중재를 통해 대화하는 것도 좋은 방법

또한 세입자로부터 상가 계약 갱신하지 않고 나가겠다는 의사를 받았다면 갑자기 통보를 받아서 공실이 발생할 위험이 크기 때문에 계약서를 잘 살펴보고 어떻게 유리하게 해석할 수 있을지 변호사와 함께 상의하시기 바랍니다.

계약 기한 기간 내에 갑자기 거절통지를 받은 세입자라면 소송을 제기하거나 협상을 통해서 어떻게 나의 권리를 보호받고 요구할 수 있으며, 이러한 문제에 대해서는 개인적으로 해결하기는 어렵고 감정적 다툼이 심회될 수 있습니다.

더 이상 대화를 하는 것이 좋지 않기 때문에 변호사를 통해서 중재를 받거나 대응 방법을 모색하고 빠른 해결을 위해서 대처하시기 바랍니다. 가장 중요한 계약서의 세부 사항과 요건을 분석하고 어떻게 주장할 것인지와 증거를 모아 상가 계약 갱신을 진행할 수 있습니다.

가능하다면 원만한 합의와 대화를 통해서 빠르게 문제를 해결하는 것이 중요하기 때문에 더 이상 개인적으로 대화하지 마시고 변호사의 도움을 받고 협의점을 찾으시기를 바랍니다.