전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 간의 분쟁이 격화되고 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 이와 관련된 사건 접수가 폭증하고 있다고 하는데요.

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집주인과 세입자 간의 이해관계가 정면으로 충돌하는 문제이다보니, 분쟁이 극단으로 치달았을 경우에는 소송 전으로 비화되곤 합니다.

전세계약갱신청구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 사이에 발생하는 소송으로는 크게 명도소송과 손해배상청구소송이 있는데요.

집주인이 갱신거절에도 불구하고 세입자가 계속해서 거주를 한다면 집주인은 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 진행할 수밖에 없습니다.

실거주를 이유로 한 집주인의 갱신거절에 대해 세입자가 대처할 수 있는 방법으로는 (1) 집주인의 실거주가 허위라는 것을 입증해서 명도소송에서 승소하는 방법, (2) 일단 집주인을 믿고 퇴거하고, 이후에 집주인이 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주었다는 사실이 확인되면 손해배상청구를 할 수 있는 방법이 있습니다.

많은 분들이 실제 (1)의 방법이 가능한 것인지에 대해 의문을 표하시는데요.

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하지만 저희 사무실에서 진행한 사례 중 집주인이 세입자를 상대로 제기한 전세계약갱신청구권 명도소송에서 집주인의 허위 실거주 사유를 입증해 승소한 사례가 다수 있습니다. (1)의 방법도 완전히 불가능한 방법은 아닌 것이죠.

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하지만 집주인의 실거주 갱신거절에도 불구하고 거주를 계속하기 위해서는 "집주인의 실거주가 허위라는 것이 입증되어야"하는데요.

그렇기 때문에 무작정 거주를 이어가기 보다는 먼저 이에 대해 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

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전세계약갱신청구권과 관련된 부분 중 가장 논란이 되는 것이 "실거주"와 관련된 부분입니다. 주택임대차보호법은 집주인 또는 집주인의 직계존비속이 실거주하는 경우 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요.

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문제는 "실거주"라는 것이 다른 갱신거절사유와는 달리 갱신거절을 할 당시 객관적으로 입증하기 어렵다는 것에 있습니다.

대표적인 갱신거절 사유인 "월세 미납", "무단 전대"와 비교해보면, "실거주"라는 것은 객관적으로 확인되기 어렵다는 것이 분명해지죠. 그렇기 때문에 많은 분들이 일단 의심이 든다고 하더라도 일단 집주인을 믿고 퇴거를 한 이후에, 추후 손해배상청구소송을 제기하는 방법을 선택합니다.

그런데 "실거주"라는 것이 갱신거절당시 객관적으로 증명할 수 없다는 부분을 적극 악용하는 일부 임대인들이 있는데요.

일단 세입자를 내보내고 상승된 시세대로 새로운 세입자를 들이면면 막대한 임대수익을 얻을 수 있기 때문에, 이러한 유혹에 넘어가는 임대인들이 굉장히 많습니다.

일단 세입자에게 실거주하겠다는 의사표시를 하여 세입자의 갱신요구권을 무력화시킨 뒤, 세입자가 나가면 상승된 가격으로 제3자와 임대차 계약을 체결하는 것입니다.

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위에서 말씀드렸듯이 이러한 집주인의 불법행위에 대해 손해배상을 하는 방법이 있지만, 사후적인 구제수단에 불과하다는 한계가 있습니다.

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금전배상은 가능하지만, 집주인에게 속아 세입자가 2년 더 거주할 권리를 상실했다는 부분은 실제적으로 보상을 받을 방법이 없는 것이죠. 주택임대차보호법은 세입자의 갱신청구권행사 횟수를 "1회"로 제한하고 있습니다.

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금전적 배상을 받는 것보다 전세계약갱신청구권을 행사해 같은 곳에 2년 더 거주하는 것이 중요하다면 집주인의 허위 실거주를 입증해 거주를 계속하는 방법도 적극 고려해볼 수 있습니다.

다만 이 경우 집주인이 내세우는 실거주 사유가 허위라는 사실을 입증할 책임은 전적으로 피고인 임차인이 부담하게 됩니다.

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매우 드물기는 하지만 저희 사무실에서 진행한 사례처럼 세입자가 집주인이 내세우는 실거주가 허위라는 것을 입증해 집주인이 제기한 명도소송을 기각시킨 사례가 있습니다.

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제반 사정을 비추어보았을 때, 도저히 집주인이 실거주를 할 사정이 아님에도 불구하고, 실거주를 내세워 갱신요구를 거절하는 경우가 그렇습니다. 서울에 거주하지 않고 저 멀리 지방에 거주하는 집주인이 느닷없이 실거주하겠다는 경우를 예로 들어볼 수 있습니다.

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뿐만 아니라, "상승된 가격을 맞춰주지 않으면 내가 실거주하겠다."라고 하는 경우도 그렇습니다. 이 경우에는 집주인이 상승된 가격을 받기 위해서 허위로 실거주를 내세우는 것이란 합리적인 의심을 할 수밖에 없습니다.

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하지만 결국에는 "실거주"라는 것이 집주인의 주관적인 의사에 속한 것이기 때문에 어떤 경우든 집주인이 내세우는 실거주가 허위라는 사실을 입증하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 더구나 명도소송에서 패소하면 상대방 변호사비용까지 부담하게 될 수도 있기 때문에, 조치를 취하기 전 관련분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사와 충분한 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.

늘 소개해드린 사안의 경우 집주인이 내세우는 실거주 갱신거절사유가 허위라는 강한 의심이 드는 사례였는데요. 집주인이 실거주를 내세우기는 했으나, 이것이 허위라는 합리적인 의심을 할만한 사정이 존재했습니다.

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